| 问题 | 如何确定商品房买卖合同的效力 |
| 释义 |
【简介】 2013年9月2日，张与开发商签订了商品房购买协议，同意张订购开发商开发的商品房。购买协议约定张在签署协议的同时向开发商支付5万元。本合同约定双方在本协议签订后十日内签订商品房买卖合同，并支付相应的购房款。买受人未在约定时间内与出卖人签订商品房买卖合同的，视为买受人违约，自动放弃该房屋的订购权，出卖人有权将该房屋转售，不退还定金。签订协议后，张向开发商交付了5万元定金。2013年9月8日，张某致函开发商，要求修改商品房销售合同的部分条款。开发商不同意修改，双方最终未能签订商品房销售合同。张某随后向法院提起诉讼，要求取消双方签订的商品房购买协议；并称被告应返还5万元购房款【律师分析】 本案订货协议是为了保证双方事后能够签订商品房买卖合同，本条款属于合同保证金性质。当事人一方拒绝订立主合同作为合同保证金的适用条件的，当事人依法约定保证金已作为订立合同的担保，支付保证金的一方拒绝订立合同的，无权要求退还押金；如果收到定金的一方拒绝签订合同，则应双倍返还定金。在这种情况下，原告和被告都愿意继续签订商品房买卖合同。只有原告提出修改意见，被告从未拒绝签订合同，但无法就主合同的具体条款达成一致。这一结果的出现源于双方行使各自的合同权利。因此，合同不能按约定签订的过错不能归责于任何一方，任何一方均未违约。违约的存在是适用定金的前提。如果由于不可归责于双方的原因而不能签订合同，卖方应将押金退还给买方 |
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