| 问题 | 解决租赁合同纠纷应注意的问题 |
| 释义 |
一,。销售不违反租赁原则 销售不违反租赁原则是，如果出租人在租赁期间将租赁物转让给第三方，租赁合同将继续对受让方第三方有效。买卖不违反租赁是租赁权物权的具体表现。《合同法》第229条规定，“租赁期间，租赁物的所有权发生变化，不影响租赁合同的效力。”。其构成要素包括： （1）租赁物的所有权在租赁期内发生变化。此处，所有权变更包括出售、继承、赠与等。（2）承租人无意终止或终止租赁合同。如果承租人明确终止或终止租赁合同，则所有权与租赁权之间不存在冲突。租赁财产所有权发生变化后，新所有人取代原所有人成为新承租人。原出租人因租赁物所有权转让而退出出租人身份。承租人应根据原租赁合同履行其对新所有人的义务，抵押权与租赁权之间的关系抵押权与租赁权之间的关系是指在抵押权与租赁权发生冲突的情况下，哪个权利优先的问题。抵押权与租赁权的关系有两种情况： （1）租赁权先发生，抵押权后发生。在这种情况下，《担保法》第48条规定：“抵押人将租赁财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。”担保法解释第65条规定：“如果抵押人将租赁财产抵押，在抵押权实现后的有效期内，租赁合同对抵押物受让人继续有效。”《担保法解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人出租抵押物时，抵押人未以书面形式通知承租人该抵押物已经抵押的，抵押人应当承担因出租抵押物给承租人造成的损失；抵押人以书面形式通知承租人该财产已经抵押的，承租人应当承担因抵押权实现而造成的损失。“ 3.处理承租人优先购买权与共有人优先购买权之间冲突的原则 民法通则第78条第3款规定：“共有财产的每一共有人都有权要求分割或转让其份额。但是，在出售时，其他共有人在相同条件下有优先购买权。“如果共有人转让其在租赁共有财产中的份额，承租人的优先购买权与其他共有人的优先购买权之间将发生冲突。一般来说，共有人的优先购买权优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，租赁关系是一种债权关系。根据物权优先于债权的原则，共有部分人的物权应当享有优先权。承租人优先购买权虽然具有债权物权的特征，但它毕竟是一种债权关系，仍然不能等同于物权效力。此外，允许其他共有人享有优先购买权有利于该房屋的管理、维修和使用。 4。房屋租赁登记备案依据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审核合格后，发给房屋租赁证。当事人未办理登记备案手续，未取得房屋租赁证的，租赁合同是否有效？《城市房屋租赁管理办法》没有明确规定取得租赁证书，房屋租赁证书是租赁合同法生效的前提。登记备案是房地产管理部门的一项行政行为，不是合同本身生效的重要因素房屋租赁合同订立后，当事人未办理登记手续的，责令其办理登记手续，不得解除租赁合同的效力 |
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