| 问题 | 违法建设的合同效力 |
| 释义 |
关于违法建筑合同的有效期，某公司（甲方）与被告人罗某（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定甲方租赁位于该公司大门左侧的10号门面房3间，建筑面积66平方米，致被告人罗某，租金8万元/年，定金1万元。合同签订后，原告将房屋交付被告罗某，被告罗某支付公司租金8万元，并支付定金1万元。同时查明，原告租用的门面房是原告建造的，未取得建设工程规划许可证和合法的建设手续，也未办理房屋权属登记。现原告请求人民法院判决被告罗某归还出租门面。因租赁门面未办理相关施工手续，合同无效，被告按无效合同要求返还租赁门面。庭审中，被告辩称，根据租赁合同约定，合同期满后，被告有优先租赁权。被告要求继续租赁，但原告坚持要腾出房屋，拒绝支付租金，这侵犯了被告的优先租赁权。另外，原告要求赔偿损失，因为除租金外没有其他损失，故不应赔偿。通过本案的审理，本案双方争议的焦点是租赁房屋的标的物是否为违法建设，违法建设房屋的租赁合同是否有效。一审法院经审理认为，在城市、城镇规划区内进行建筑施工的，建设单位应当申请《建设工程规划许可证》。本案中，原告租赁的房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了《城乡规划法》的规定，属于违法建设。原告与被告罗某签订的房屋租赁合同无效。经法院解释，原告认为门面租赁合同无效，请求被告返还租赁房屋。原告与被告之间的租赁合同无效，根据合同法的规定，因合同无效取得的财产应当返还。因此，原告要求被告归还租赁门面，符合法律规定，应予支持。由于被告已就租赁合同无效造成的损失向法院提起诉讼，本案不处理被告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，判决如下：1。原告某公司与被告罗某于某年某日签订的门面租赁合同无效。2、 被告罗某在判决生效后30日内将租赁的某地门面腾空给原告a公司。 本判决书送达后，被告人应当在法定期限内提出上诉。二审后，中级人民法院认为，事实清楚，适用法律正确。这一判决得到维持，现已生效。 [律师点评] 一般来说，违法建筑是指违反城乡规划规定的建筑物、构筑物，包括违反临时建筑管理规定的临时建筑。 违法建筑涉及的合同有租赁合同、买卖合同和抵押合同三种，违法建筑合同大多无效，但不能适用于各类合同。这三类合同失效的直接原因不一致，细节也很专业。根据《物权法》第十四条规定，依法应当登记的不动产权利的设立、变更、转让、消灭，在不动产登记簿记载时生效。《物权法》第一百八十四条第四款规定，所有权、使用权不明确或者有争议的财产，不得抵押。因此，不反对违法建筑抵押不能登记，从而不能产生物权变动的效力。然而，抵押合同本身是否有效？对此，笔者认为抵押合同应当无效。至于《最高人民法院担保法解释》第四十八条，规定“违法违规建筑抵押权经法定程序确认的，抵押权无效”，应指合同无效，而不是抵押权不成立。需要指出的是，债权合同往往在当事人之间发生效力，很少影响第三人的利益。因此，如果抵押合同当事人请求人民法院确认抵押合同的效力，并且在一审法院辩论结束前将违法建筑更正为合法建筑的，抵押合同视为有效。但在本案中，由于抵押物未登记，不具有生物权利效力，抵押物只能作为抵押人的普通财产，承担清偿普通债务的责任。二是以违法建筑为标的物的买卖合同无效。 依据：违法建筑是不被承认的事实房地产，其转让不受法律保护，以违法建筑为标的的买卖合同应当确认为无效。无效合同的处理原则以《合同法》第58条的原则为基础。”合同无效或者解除后，应当返还合同取得的财产；无法返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。双方都有过错的，应当各自承担责任。”。 需要注意的是，“违法建筑”在庭审辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，整改为合法建设，买卖合同应视为有效。三是以违法建设为标的物的租赁合同无效。最高人民法院《房屋租赁合同解释》第二条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定建造的房屋，出租人与承租人签订的租赁合同无效规划许可证。但是，一审辩论未结束，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定其有效。”。你知道吗 |
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