| 问题 | 未经出租人同意处置装修 |
| 释义 |
在房屋租赁活动中，承租人未经出租人同意对房屋进行装修，属于恶意装修。承租人根据房屋租赁权取得的租赁权，实质上是民法上的债权，承租人只享有租赁房屋的使用权。承租人未经出租人同意擅自装修出租房屋的，将改变出租房屋的形式，从而构成对房屋所有人的侵权，应当依法承担侵权责任。有学者认为，即使在恶意装修的情况下，承租人的行为客观上也使出租人的房屋因装修而增值，这对承租人有利，因而不构成侵权。我们认为，装修在主观上通常与个人的审美和喜好有关，主观上与承租人所租房屋的使用有很大关系，客观上也有很大关系。 很难确定出租人的增值利润是否源于承租人的装修。我们认为，承租人未经出租人同意进行装修的，应视为构成侵权并承担侵权赔偿责任。承租人恶意添置构成侵权的，承租人不得要求出租人赔偿其装修投资。因为在这种情况下，承租人的装修投资应该作为其损失。主观过错的，应当自行承担。在承租人侵权的情况下，不能适用公平原则要求出租人赔偿承租人的损失。在一方过错的情况下，公平原则不能适用。在承租人侵权的情况下，出租人不仅不赔偿承租人装修投资损失，而且有权基于房屋所有权排除妨害，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆迁费用，并要求赔偿其他损失装饰。有一种观点认为，根据依附理论，在依附的情况下，不允许拆除装修和恢复原状。如果允许出租人要求归还，则该要求与扣押制度相矛盾。我们认为这并不矛盾。因为，增值和侵权解决的是两个不同的法律问题。作为解决所有权问题的特殊法律制度，附加的独特价值在于促进物的有效利用。在加法的情况下，通常无法恢复原始状态。保持加成有利于保持经济价值，避免财产浪费。因此，在确定所有权时，法律不允许破坏标的物的完整性，强行拆除附属物，通过将标的物归还原主来明确标的物的所有权。在侵权制度中，去除添加物不是为了解决所有权问题，也不是为了归还原主，而是为了解决侵权责任，以消除对每个人的损害。即使拆除附属物，承租人也不得主张附属物的所有权。在房屋租赁活动中，房屋承租人仅取得租赁房屋的使用权，未经房屋所有人同意进行装修或加建，实质上侵犯了房屋所有人的所有权。房屋租赁合同无效或者终止时，承租人原则上应当返还房屋，并负责将租赁房屋恢复原状，并承担出租人的损失。《合同法》第223条规定：“未经同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“可以不经许可拆除的经协议协商，可以责令拆除”，建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定，“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修理或者赔偿”，以上规定是主要依据适用侵权责任原则的恶意添加。因此，无论房屋租赁合同是否有效，恶意加成的侵权行为原则上不应折价赔偿。承租人未经房屋所有人同意进行装修的，装修损失由自己承担。同时，由于其行为侵犯了房屋所有权，对房屋完整性造成损害，出租人也可以遵循侵权赔偿原则，要求其承担返还责任和损失赔偿责任。你知道吗 |
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