| 问题 | 以买卖不违反租约为原则 |
| 释义 |
根据《合同法》第229条规定，产权变动不影响租赁合同的效力，即房屋虽已转让，但租赁合同对新买受人仍具有法律效力。我们来看看这些案子。【案例】张某与陆某签订房屋租赁合同，约定张某将房屋租赁给陆某5年，并约定陆某拖欠3个月，张某有权解除合同。租期第三年，张某将房屋出售给史某，并办理了房屋过户手续。吕某继续按照与张某的租赁合同使用该房屋。现在石先生以吕先生在房屋出售前欠张先生8个月的租金，符合解除合同条件为由提起诉讼，请求法院解除租赁合同。第一种意见是，史玉柱的说法应该得到支持。理由如下：根据买卖不违反租赁的原则，陆先生与石先生之间的租赁合同仍然有效。也就是说，史先生在合同中取得了张先生的身份。也就是说，租赁合同只改变了合同主体，其他合同条款不改变。因此，史先生可以根据张先生与陆先生的协议行使租赁合同，当事人有权解除。第二种意见是，应驳回史玉柱的主张。理由如下：虽然按照买卖不违反租赁的原则，但陆、石之间的租赁合同继续有效。但是，该合同是陆某和石某根据张某和石某的租赁合同条款所订立的新合同。根据合同相对性原则，主张解除合同只能由张某履行，而施某不是合同的相对人，故施某的主张不能成立。 [分析]对这个案子有不同的看法。产生差异的主要原因是买卖不违背租赁合同是否属于一般权利义务的转让。出售不违反租赁的，属于合同权利义务的一般转让，石某和陆某之间的租赁合同是原合同的延续，应当按照第一意见处理；出售不违反租赁的，不属于合同权利的一般转让和义务，而施、陆之间的合同是一个新的合同，应该按照第二种意见来处理。第二种意见的理由如下： 合同权利义务的一般转让，是指合同一方将其权利义务转让给第三方，合同受让人取代转让人成为合同一方，受让人享有合同一方的权利义务原始合同。合同权利义务的一般转移可以基于协议或法定。基于协议的转让需要得到合同另一方的同意。未经合同另一方同意，转让不具有外部效力。由于合同权利义务的一般转让对合同另一方的利益影响很大，必须经当事人同意才能生效。买卖不违反租赁，不是一般的法定合同权利和义务的转让。立法的初衷是保护承租人的居住权。法律规定，本案中债权优先于物权，承租人可以按照原租赁合同继续使用房屋。也就是说，买受人和承租人之间的租赁关系是以法律规定为基础的。但是，这种基于法律规定的租赁关系并不是法律上的一般转让合同。根据我国现行法律规定，合同的法定一般转让主要发生在两种情况下：一种是由于继承。合同订立后被继承人死亡的，继承人可以依照继承法的规定承担被继承人在合同中的权利和义务。一是法人分立合并。《合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。合同订立后，当事人发生分立的，除债权人和债务人另有约定外，分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。” 出售并不违反租约，也不是合同权利和义务的一般转让。由于合同权利义务的一般转让对另一方的利益影响很大，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，合同权利义务的一般转让需要征得对方的同意。但在不违约租赁中，由于出租人因房屋所有权人的变更而发生变更，不需要征得承租人的同意。综上所述，我们认为，买受人与承租人之间基于买卖不违背租赁条件的租赁合同是基于原租赁合同条件的新合同，而不是原合同权利义务的一般转让。就本案而言，张某未行使单方解除权，表明其放弃行使该权利，买方不能继承该权利。再者，张某与陆某在租赁期内发生的债权债务，不能以出售不违反租赁约定为由转移，如陆某欠张某的租金，以及因张某未能及时修缮房屋而要求陆某承担的修缮房屋费用等。由于出售不违反租赁合同不属于合同权利义务的一般转让，史某解除合同的主张违反了合同相对性原则，不应予以支持。以上是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果你不幸遇到一些棘手的法律问题，你有委托律师的想法，我们有很多律师可以为你提供服务，我们也支持在指定区域网上选择律师，他们都有相关律师的详细信息。你知道吗 |
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