| 问题 | 承租人和转租人之间签订的合同是否有效 |
| 释义 |
1。非法转租的法律后果是：（1）出租人与承租人的关系。承租人转租属于严重违约，出租人有权解除合同，同时要求赔偿损失。（2）承租人和分承租人之间的关系。双方的租赁合同有效，承租人有义务使转租人取得使用租赁物的收入。（3） 出租人和分承租人之间的关系。转租人的租赁权不能对抗出租人。出租人解除租赁关系时，出租人可以直接请求分承租人返还租赁物。 各国转租的立法模式主要有两种。一是限制主义。如德国民法典规定，未经出租人同意，承租人不得将租赁财产的使用收益委托给第三人。一种是自由放任。法国《民法典》规定，承租人有权转租，但租赁合同禁止转租的除外。根据合同法的规定，我国采用限制主义。未经出租人同意转租的，出租人可以依照合同法的规定解除合同，但承租人与分承租人之间的租赁合同是否无效尚不清楚。在审判实践中，因非法转租引发的纠纷屡见不鲜。解决这一问题，有助于在实践中正确认识和运用非法转租。 2。非法转租，承租人与转租人签订的合同是否有效？有三种不同的观点： 第一种观点：合同无效。根据《合同法》第二百二十四条的规定，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租必须经出租人批准。未经出租人同意转租的性质是违法的，因此转租合同应当无效。第二种观点：效力未定的合同。《合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人经债权人追认取得处分权或者无权处分人订立合同的，合同有效。”。无权处分行为属于效力待定行为。非法转租应属于擅自处分，因为对于转租，虽然承租人擅自将租赁物的占有权和使用权转让给他人，而不是他人的财产，但承租人擅自将占有权和使用权转让给他人，这实际上是对租赁物的非法处分其他人的财产权利和职能。转租合同应当是效力待定的合同。第三种观点：合同有效。非法转租合同是一种允诺性合同，在双方意思表示一致时才有效，因此转租合同应是一种有效合同。首先，根据合同法的规定，租赁合同是一种允诺合同。转租合同经双方同意后生效。其次，转租符合合同的功能。根据法律规定，转租需要出租人的同意才能保护出租人的利益，但未经出租人同意转租并不损害出租人的利益。出租人与承租人签订租赁合同的目的是取得出租房屋所带来的租金收入。转租在某些情况下不影响出租人收入的实现，也可以保证其利益。最后，根据契约自由原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上是债权合同，债权协议的效力不受第三人的限制。因此，即使未经出租人同意，转租合同也应有效。应当注意的是，确定转租合同为有效合同必须有一个前提，即转租人没有善意过错，即不知道或者不应当知道转租人无权处分。在无权处分的情况下，对善意相对人应当给予特别保护，转租合同应当视为有效合同。 3。非法转租既是一种违法行为，也是一种违约行为。行为人应当承担法律责任吗？他应该承担什么样的法律责任？《合同法》第五十一条规定，无权处分他人财产的人经债权人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。论擅自转租租金的性质及处理。德国理论认为它是不当得利。王*建先生认为，承租人非法转租并非擅自行为，出租人与承租人之间存在租赁关系。承租人支付使用收益的对价，出租人无权使用租赁财产的收益。因此，承租人非法转租并不损害其利益。因此，非法转租原则上应在租赁合同中予以解决，出租人可以解除租赁合同，而无需在订立合同时诉诸不当得利请求权或因不履行债务而请求损害赔偿。因此，王先生无权从承租人处扣除剩余租金。我们认为，王健先生的观点更符合逻辑。出租人因出租房屋而获得租金收入，其对价是使承租人取得房屋使用权。出租人在法律上不受转租的直接损害。因此，转租人因转租而获利较多，不构成对出租人的不当得利。当然，出租人因转租给房屋造成损害或者其他损失的，可以根据租赁合同或者侵权责任要求赔偿损失。你知道吗 |
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