| 问题 | 如何在不赔钱的情况下投资公寓 |
| 释义 |
酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业。集住宅、酒店、俱乐部等功能于一体。它具有自用和投资两大功能。酒店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中生存，是因为它能够满足市场的不同需求。这种住宅既可以享受家庭居住布局，又可以享受酒店的热情服务。酒店式公寓的投资优势：1。占地面积小，总价低，投资风险低，转让、租赁回报大。一般来说，酒店的租金比公寓高出30%，但酒店式服务式公寓的优点是体积小、易于管理和出租。但高档项目占用资金量相对较大，回报周期相对较长，因此更适合中长期投资者。 2。该产品兼具投资性和自用性。因为它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的优势，受到了商务人士的欢迎。产权归属能让业主安居乐业。必要时还可以转让自己的产权，收回投资，从而降低投资风险。酒店式服务公寓也是投资者的最佳选择，尤其是场外物业的首选。对大多数人来说，这种投资具有超值回报的空间。 4。宏观形势好，市场需求大，升值空间大。未来，更多跨国企业将在中国设立公司，酒店公寓等物业将成为一些中小企业的首选。同时，中国大中城市的高级商务人士对此类房产有相当大的消费力。由于面积小、价格低、月供负担轻，单身公寓对年轻人尤其是外籍专业人士特别有吸引力。投资酒店公寓的几个原因： 1。租金是有保证的。大多数酒店公寓都聘请了专业的酒店物业管理公司和酒店公寓管理公司进行管理，他们拥有广泛的租户。同时，租房最短的时间可以是一天，最长的时间没有限制。然而，住宅一般至少需要三个月，他们面对的客户比住宅更广泛。租金比普通公寓高。在普通公寓中，由于投资者的资金和持有能力不同，投资比例的提高必然导致租赁市场的恶性竞争。即使在一开始，高端客户也住在普通公寓里。只要租房者愿意降价，引入低端客户，普通公寓就会开始恶性循环，最后高端客户就会逐渐流失。酒店公寓的统一管理模式将业主的经济利益捆绑在一起，管理公司可以根据收益分成维持物业的整体租金价格；此外，租户愿意花比公寓更高的差价与同等身份的人同住，从而获得更多的服务和安全。 3。统一管理的方式使酒店式公寓比普通公寓更注重长远发展，有自己的推广和营销计划，使其可持续发展。总之，投资酒店式公寓比普通公寓有优势。这或许也是酒店公寓在上海这块充满投资热情的土地上能卖得好的主要原因。 酒店公寓投资的可能风险： 1。生活成本高。 从生活的角度来看，住酒店公寓的成本相对较高。比如水电费按商业物业计算，大约是普通住宅的两倍。以北京为例，普通住宅电费为0.48元/千瓦时，水费为3.7元/吨，天然气费为2.05元/立方米。不过，酒店公寓的电费是0.9元，水费是5.1元。大多数有商业项目的酒店公寓没有天然气通道。 2。 很多酒店公寓开发商15%-18%的投资回报率远远高于实际水平，实际年投资回报率在5%-6%之间。高回报率确实吸引了投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键因素，主要包括以下几个方面。契税和公共维修基金。开发商出售该项目时，其价格不包括契税和公共维修基金。从目前二者的收费标准来看，普通住房契税为1.5%，非普通住房契税为3%，住房维修基金契税为2%。因此，从以上情况来看，即使酒店式公寓的价格让你兴奋，我们也应该考虑契税和公共维修基金这两项隐性成本的价格。租金折扣。酒店公寓开发商在计算项目收入时，通常是以所在地酒店日租金的市场价格为基础。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目为例，售价为25000元/m2。投资者可以在投资前与同一地区酒店的日租金进行比较。以同一地点的一家四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格约为800元/天，每月将有2.4万元的利润。但众所周知，酒店为了吸引客户，往往会采取会员制、打折等活动，打折后的价格约为400元至500元/天，远低于开发商预期的高投资回报。 物业费、取暖费和其他费用。在酒店公寓投资方面，除了必要的费用外，物业费、取暖费等很多费用都需要考虑，而这些往往是我们在投资中忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维修费用通常比较高，很难直接转嫁给承租人。从这个角度看，开发商打出每年15%-18%的高投资回报率显然没有考虑上述诸多因素。 中介费。投资房地产项目后，投资者还应考虑房屋租赁问题。如果很多投资者需要花费大量的精力和物力来寻找自己的客户，往往会将房子委托给中介代理，这就需要向中介代理支付一定的中介费，而这部分费用就成了投资者的隐性成本。 3。酒店式公寓的产权应加以区分。 根据产权和经营模式，目前市场上的酒店式公寓可分为大产权统一经营、小产权统一经营和小产权非统一经营三种类型。产权大、管理统一的酒店式公寓不是小投资者的投资对象。产权大、管理统一的酒店式公寓对资金要求高。资金的门槛使得个人投资者很难投资这种酒店式公寓，一般由投资基金或专业公司控制。产权较小、非统一经营的酒店式公寓投资风险相对较高，投资者需谨慎。由于管理不统一，没有统一的管理，所以同一栋楼的小户型之间竞争很大。其实，这种酒店式公寓和普通的小公寓没什么区别，只是挂着酒店式公寓的名字来提价。事实上，它并不能体现酒店式公寓的优势。如何在不赔钱的情况下投资酒店公寓？ 看看位置。是否具有可持续发展的潜力。 第二，看匹配的。全套的生活、商业服务、超市甚至婴儿护理中心都应该有。三是物业管理。在很大程度上，客户的离开或停留取决于物业管理的质量。提供良好的服务是吸引客人的最直接条件。有专业的酒店物业管理公司或酒店公寓管理公司入住管理。看看整个计划。应该有年度、月度甚至每周的租赁计划。 促销的五个方面。持续稳定的市场沟通是房地产发展的基础。第六，看经济发展的总体趋势。 选择酒店公寓投资，专业的品牌管理公司是保证，他们可以提供高效的管理服务，并具有一定的品牌效应，可以保证客户的充足性。你知道吗 |
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