| 问题 | 房屋租赁纠纷的主要类型 |
| 释义 |
随着房地产租赁市场的快速发展，租赁纠纷也随之增多。房地产租赁纠纷种类繁多，有些纠纷比较棘手。根据城市现状，主要有以下三种类型。（1） 租金支付纠纷。这是房地产租赁中最常见的纠纷。处理租金支付纠纷有三种方式：（1）双方约定承租人及时支付租金或房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。（2） 除前一种情形外，租赁双方在解决拖欠租金问题的同时，在区分责任的前提下，也解决了违约责任问题，继续履行租赁合同。（3） 终止租赁合同。这主要是由于失去了双方继续履行合同的基础，或者双方协商解除合同，或者一方起诉解除租赁关系。（2） 损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷与其他法律关系中的损害赔偿纠纷一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有房屋损害赔偿、人身或财产损害赔偿、侵害房屋共有人合法权益的赔偿等，从司法实践来看，有争议的是租赁关系结束后，如何补偿承租人装修房屋。 在这方面，法律法规中没有明确规定。目前，只有上海市高级人民法院对此有审判指导意见。一般内容是，房东同意承租人装修的，无论以何种理由提前解除合同，房东均应赔偿承租人评估装修费用的残值，以体现公平原则；但合同中有约定的，应予以赔偿按协议办理。 笔者认为，这一规定可能不体现公平原则，因为如果因承租人拖欠租金而提前解除合同，房东不需要承租人装修房屋，那么，要求房东赔偿承租人装修的剩余价值（剩余价值可以是80%或90%）是不公平的，否则既不能保护违约方，也损害了合同的履行和当事人的利益。（3） 其他争议。除上述违约金、赔偿金纠纷外，还存在租赁期内房地产优先销售、转租纠纷、房屋用途变更纠纷等纠纷，以及承租人因未登记租赁合同不能对抗第三人的纠纷。 要避免房地产租赁纠纷，关键是要把握好租赁关系中的每一个环节。大量案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判和合同签订，可以事半功倍，避免损失。
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