| 问题 | 最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释 |
| 释义 |
最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律问题的解释。为正确审理城市房屋租赁合同纠纷，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》，制定本解释，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践。第一条本解释所称城镇房屋，是指城镇规划区内的房屋。 乡镇规划区房屋租赁合同纠纷案件可参照本解释处理。但法律另有规定的，依照其规定。 当事人按照国家福利政策租赁公共住房、廉租房、经济适用房发生的纠纷，不适用本解释。第二条出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋签订的租赁合同无效。但是，在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定其有效。第三条出租人与承租人就未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑签订的租赁合同无效。但是，在第一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定为有效。 租赁期限超过临时建筑使用年限的，超过租赁期限的部分无效。但在第一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长租赁期限的，人民法院应当认定延长租赁期限内的租赁期限有效。第四条当事人未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续，请求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定房屋租赁合同的生效条件为办理登记备案手续的，以约定为准。但是，一方履行了主要义务，但另一方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人要求按照合同约定的租金标准缴纳占用费的，人民法院一般予以支持。 当事人因合同无效要求赔偿损失的，人民法院依照合同法和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的有关规定处理。第六条出租人就同一房屋订立多份租赁合同，承租人在合同均有效的情况下要求履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已合法占用租赁房屋<（2）已办理登记备案手续；（3）合同成立较早。 承租人未取得租赁房屋，要求解除合同并赔偿损失的，依照合同法有关规定处理。第七条承租人擅自改变房屋主体、承重结构或者扩建房屋，在出租人要求的合理期限内未恢复原状的，出租人要求解除合同并赔偿损失的，人民法院应当依法处理依照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条有下列情形之一，租赁房屋不能使用，承租人要求解除合同的，人民法院应当予以支持：（一）租赁房屋被司法、行政机关依法查封；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的。第九条承租人经出租人同意装修，租赁合同无效的，附设的装修不形成，出租人同意使用的，可以转为出租人的所有权；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。 出租人同意使用所附装修的，可以转换为出租人的所有权；出租人不同意使用的，双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装修，租赁期满或者合同终止的，除当事人另有约定外，不构成附着物的装修可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。第十一条经出租人同意解除合同时，双方对所附装修的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同终止，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应当予以支持；（2） 因承租人违约导致合同终止，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿。 （3）因双方违约而终止合同的，剩余租赁期内装修残值损失由双方按各自过错承担；（4）因不可归责于双方的原因终止合同的，剩余租赁期内的装修残值损失，按照公平原则由双方分担。法律另有规定的，依照其规定。第十二条承租人经出租人同意，进行装修装饰，租赁期满，承租人要求出租人赔偿附带装修费用的，不予支持。除非双方另有约定。第十三条承租人未经出租人同意进行装修、扩建的费用，由承租人承担。出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。第十四条经出租人同意，承租人同意扩建工程，但双方对扩建费用的处理意见不一致的，人民法院应当分别按照下列情形处理：（一）办理合法施工手续的，应当支付扩建费用由出租人承担；未办理合法施工手续的，扩建费用由双方按过错分摊。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。除非出租人和承租人另有约定。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，人民法院不支持以承租人不同意为理由提出解除合同或者认定转租合同无效的请求。因租赁合同发生纠纷的，人民法院可以通知分承租人作为第三人参加诉讼。第十七条出租人因承租人拖欠租金请求解除合同的，分承租人代表承租人请求支付租金和违约金，以维护出租人解除合同的权利，人民法院应予支持。除非转租合同无效。 如果分承租人支付的租金和违约金超过应支付的租金，则可以转换为租金或从承租人处收回。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者终止，出租人要求负有腾空义务的分租人支付逾期腾空房屋占用费的，人民法院应当予以支持。第十九条承租人出租房屋从事经营活动的
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