| 问题 | 商品房买卖合同问答 |
| 释义 |
商品房买卖合同中的问题。问：商品房买卖合同因出卖人过错被确认无效后，买受人是否应当向出卖人返还房屋使用费，如果返还，返还标准是什么？ 2。该商品房紧邻城市交通干线，噪声污染严重。买方能否以合同目的无法实现为由终止合同？ A:在交通干线客观存在且开发商未违反合同义务的情况下，买方主张的交通噪声污染不是卖方违约造成的。他关于合同目的不能实现的主张不应得到支持。答：因为铺设公共管道会损害其他业主的利益，如果买方起诉法院要求拆除，就得不到法院的支持；但是根据最高人民法院的审判业务意见，如果拆除公共管道，就得不到法院的支持；虽然当事人对房屋买卖合同中的管道铺设内容没有约定的，根据《合同法》第四十二条第二款的规定，一方在签订合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假信息，给对方造成损失的，应当予以赔偿承担赔偿责任，房地产公司承担相应的赔偿责任。至于赔偿金额的确定，可以考虑交易成本中房地产公司应告知而不告知、造成买受人多花或给买受人造成损失的部分。 5。买受人要求出卖人在约定的交付期限届满后两年以上交付房屋是否超过诉讼时效？办理房屋所有权证的义务是否适用诉讼时效？ A:买受人在约定的交付期限届满后两年以上要求出卖人交付房屋的，不能简单认定为超过诉讼时效，但应区别于卖方人员在约定的交货期内是否具备交货条件另行处理。根据最高人民法院第一人民法院的意见，当商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人要求交付合同约定房屋的期限届满时，买受人可以明确要求出卖人交付按合同交付房屋。请求权属于债权请求权，应当适用民法通则诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间方面，要区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间从房屋具备法定交付条件之日起计算。2、 出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人也实现了对房屋的占有。买受人要求出卖人转让房屋所有权。申请房屋所有权登记的权利具有物权性质，不适用诉讼时效。 6。如何理解商品房买卖合同示范文本中的交付条件？ A:示范合同第八条第一款规定了房屋的交付条件，在四种情况下可以交付：1。商品房验收合格。商品房经综合验收合格。经分期综合验收合格的。该商品房已取得商品房交付使用的批准文件。如果双方约定的交付条件为第一，则以开发商是否取得当地施工管理机构颁发的竣工验收备案证书为准。开发商按合同约定的交付时间取得备案证书的，将具备合同约定的交付条件。否则，视为不具备合同约定的交货条件。第二条、第三条、第四条未列明双方约定的交付条件的，以开发商是否取得当地房地产开发管理机构颁发的《房地产开发经营项目交付许可证》为标准。如果开发商在合同约定的交付时间拿到证书，就具备了合同约定的交付条件。否则，视为不具备合同约定的交货条件。 7。问：开发商有没有义务申请产权证？ A:开发商有义务申请所有权证书。根据《房地产管理法》第五十九条“国家实施土地使用权和房屋所有权证的土地”和《城市房地产开发管理条例》第三十三条，“预售商品房的购房人应当自其叔父使用商品房之日起90日内办理土地使用权变更登记和房屋权属登记手续；现售商品房的购房人应当自签订销售合同之日起90日内办理土地使用权变更登记手续土地使用权变更和房屋权属登记，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（发审[2003]7号）第十八条规定，由于出卖人的原因，下列期限届满未取得房屋所有权证的，买受人应当承担违约责任，但当事人另有约定的除外：（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；（2） 商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。合同中没有约定违约金或者违约金数额难以确定的，可以按照支付的购房款总额，参照人民银行规定的金融机构贷款计息标准计算中国银行。在商品房交付总面积不符合法律规定的情况下，如何按照最高法院的协议处理商品房交付总金额，分析协议的效力，分别处理。合同条款为出卖人拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积的，人民法院可以依照合同法第四十条的规定认定该条款无效；双方协商达成的条款符合自愿原则的，但是面积差距过大，明显不公平，当时的人可以根据《合同法》第五十四条的规定申请注销或者变更。当事人自知道面积差异之日起一年内未提出注销申请的，或者当事人自行放弃的，本协议无效；双方约定的条件符合自愿原则，面积差异不大的，人民法院应当认定协议有效。无预售许可证的商品房买卖合同是否有效？ A：一般业主很难充分了解商品房销售中涉及的法律、法规和政策，特别是在商品房开发初期，管理不规范，业主不清楚是否需要取得预售许可证，交管部门表示在管理上也很松懈，而且开发商没有依法收房也不是业主的过错，而是开发商和当地政府拿着预售许可证把商品房卖掉的。因此，以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》问题为界。《解释》公布前，合同已基本履行的，业主要求合同按照《项目规划许可证》和《建设工程许可证》继续履行合同的，商业地产持有《土地使用权证》和《建设工程证》
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