| 问题 | 因出售小产权房引发的纠纷 |
| 释义 |
案例介绍：2006年5月，村民吴某与退休干部张某签订房屋买卖协议。双方同意以13万元的价格将吴某名下的一套自建房屋出售给张某。协议签订后，张某向吴某支付了全部房款，吴某将房屋及土地使用证交给张某。由于该房地产属于集体土地，双方均未能办理产权变更登记手续。吴某交房后，全家搬到另一个地方居住，张某一家至今一直住在这所房子里。2011年3月，吴某查询到，他出售的房屋面临拆迁，将获得高额拆迁补偿。因此，吴某以与张某签订的房屋买卖合同违反国家土地法强制性规定为由，起诉法院确认买卖合同无效，双方分别返还房屋和房款。张某在应诉后承认，他与吴某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，无效。但他认为，合同双方已签订并履行多年，吴某在市区购买了一套商品房，原价13万元。如果法院确认买卖合同无效，按照“双倍返还原则”直接将房屋和房款返还给对方，显然是不利的。在本案中，原告吴某背弃了协议，因为他想在拆迁中谋取更大的利益，这违反了诚实信用原则。法院不应支持他的恶意主张。北京市门头沟区人民法院认为，原告吴某与被告张某签订的房屋买卖合同违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，合同应当无效。双方应按照无效合同“双倍返还”的原则，将房屋及房款返还给对方。同时，考虑到本案当事人在确认房屋买卖合同无效后，对各自退房造成的损失存在争议，主张合同无效的出卖人吴某应按过错比例赔偿买受人张某。赔偿金额应当参照房屋目前的市场价值计算，以免给买受人的利益造成明显损失。据此，法院呼吁双方进行调解，最终达成协议。资深房地产专业律师金×权分析： 本案是农民追讨“小产权房”引发的典型诉讼案件。近年来，随着城市的快速扩张，受土地增值、拆迁暴利等因素的影响，城市周边一些农民开始炒作“小产权房”的生意牟利，甚至有不少农民在卖房多年后不顾民意一片哗然地对小产权房提起诉讼。如何处理小产权房买卖合同无效所造成的损失赔偿问题，司法实践的实践并不一致。金*权律师认为，小产权房买卖合同中出卖人主张买卖无效虽然有法律依据，但其行为违背了我国倡导的传统道德。试想，如果销售者能够通过声称销售无效而获得巨大利益，那么人们的道德标准就会受到威胁，这与我们要构建的社会主义和谐社会是不相容的。因此，从这一角度出发，法院应从不受惠于失信人的原则出发，甄别农民诉讼的真实目的，确认小产权房买卖合同无效，并根据交付时间长短、重置时间长短进行综合评价房屋本身的成本，以及土地的位置补偿。一方面要充分考虑房屋改扩建带来的附加值，另一方面也要考虑土地和房屋升值带来的巨大经济效益，以及重新购房造成的巨大财产损失。尤其要考虑小产权房占用宅基地面积的区位价值损失认定。金泉律师认为，买卖双方可以根据房屋交付后的时间进行合理分配。因为时间越长，越要维护交易的安全稳定，购房者的利益比例越大；时间越短，购房者应分摊的宅基地面积价值越少。同时，出卖人对买受人的补偿应足以起到法律引导和教育的作用，约束小产权房的交易。农民的教育不会简单地追求巨大的经济利益，肆意要求回报。警示卖房农民和小产权房业主，规范社会发展带来的社会道德失范。你知道吗 |
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