| 问题 | 如果预售人未能在约定期限内交付房屋，应承担哪些法律责任 |
| 释义 |
商品房预售合同标的物不现实，但将来会建成。在支付了购房款后，购房者将来能否拿到约定的房子，仍然是个未知数。根据合同约定，预售人应当在一定期限后将已竣工的房屋交付给预购人。预售人逾期未交付已竣工房屋的，预售人应当按其过错承担违约责任；逾期仍未交付商品房的，预购人有权解除合同。虽然法律对逾期交付的责任有明确规定，但在实践中，预售人往往以不可抗力为由进行抗辩，不承担应有的责任。什么是“不可抗力”，如何构成“不可抗力”？《合同法》第117条规定，不可抗力的构成要件一般为：客观情况、不可预见、不可避免和无法克服。在商品房预售中，预售人提出的不可抗力免责通常有两种： 一种是自然因素，即在施工和验收过程中发生一些自然现象，如风灾、洪水等，施工不能如期进行，这是不可能的导致商品房延期交付。因上述原因不能履行合同的，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，一般恶劣天气不能构成不可抗力。 第二是人为因素，即在施工和验收过程中出现的一些外部人为因素，如政策，双方签订预售合同后政府颁布的法律、行政法规或者有关行政部门采取的行政措施，在发生战争等社会异常情况时，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，预售方应预见的因素或商业活动的正常风险，如部分居民因对拆迁或施工方案不满而集体阻挠施工，因施工中遇到重大技术问题而延误交付等，不构成不可抗力，预售人不能免除责任。此外，如果由于政府验收的延迟而延迟交货，则应适用第三方违约。预售人应当先向预售人承担违约责任，不构成不可抗力。预售人违反转让义务的责任在商品房预售中非常重要。目前，在我国，购房人必须在房地产企业初始登记和房地产权属证明的基础上，申请所购房屋（小确权）的过户登记，领取房地产证。但在现实中，预售人未进行“大权利确认”的情况屡见不鲜，导致了预购人的“小权利确认”。如预售人未缴纳土地出让金、房地产项目未经批准、房屋未经验收或验收不合格等，预购人无法顺利办理产权证。 对于这个问题，法律赋予了预购人解除合同的权利，但如果预购人希望已经购买了房屋，就可以拿到房产证，得到法律的保护，是没有办法的。为了更好地保护预购人的合法权益，法律应当赋予预购人自行申领证件的权利。预售房的问题很复杂，如果他们不小心，可能就无法实现自己的购房权。建议消费者在购买预售房前，应了解预售房相关法律知识，必要时请专业律师协助。你知道吗 |
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