| 问题 | 如何处理逾期交货的罚款 |
| 释义 |
安徽两级法院审理后，均对开发商的霸道行为表示“不”。2003年6月，刘某、彭某（以下简称刘某、彭某）与蚌埠市房地产（集团）有限公司住宅分公司（以下简称**住宅分公司）签订商品房买卖合同，规定刘某、彭某购买该公司开发建设的一套建筑面积3026.54平方米、总价553万余元的商务用房。合同签订时，买方应预付100万元。出卖人应当在2004年12月31日前将该商品房交付买受人使用。如果逾期交货，卖方应每天向买方支付0.03%的违约金。合同签订后，刘某和彭某支付了100万元购房款。2008年12月30日，**住宅分公司在蚌埠日报发布公告，通知刘某、彭某自公告发布之日起7日内向该公司支付购房款453万余元，并办理房屋交接手续。逾期，公司将依法终止双方签订的《商品房买卖合同》。2009年4月2日，刘某、彭某将开发商起诉至蚌埠市中级人民法院，要求判令：*集团及其分支机构交付房屋，并支付逾期交付至交付时的违约金243万余元；赔偿因房屋短少造成的损失61万余元部分房屋面积；**本集团交付房屋的层高不符合合同约定，应予降低。对此，开发商非常气愤。去年5月6日，蚌埠市房地产（集团）有限公司（以下简称**集团）通过国内快递向刘某、彭某发出《关于终止商品房买卖合同的通知》，宣布双方签订的合同终止。同时，他向法院提起反诉，确认双方签订的《商品房买卖合同》已经终止。蚌埠市中级人民法院经审理认为，刘某、彭某与**住宅分局签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。双方在合同中只约定了预付款，对剩余房款的支付期限没有明确约定。在**集团违约逾期交房的情况下，**住宅分公司提出了履约方案，但双方未就违约金、房屋面积、层高等问题达成一致，且**住宅分公司拟交付的房屋面积与合同不符。**集团以刘某、彭某迟延付款为由终止合同没有事实依据，确认合同已终止的反诉请求也无法成立。双方在合同中明确约定，以物业处核定的面积为准，最终核定的面积用于结算；合同中房屋的层高也约定了暂定层高。在房屋尚未实际交付的情况下，由于房屋面积和层高无法确认，刘、彭二人要求**集团赔偿房屋面积不足部分的损失，并因层高不足降低房价。没有事实依据，房屋实际交付后，双方可以另行处理。蚌埠市中级人民法院一审裁定，**集团将合同双方约定的“丽都花园”转角商务房二期交付给刘某、彭某；**集团向刘某、彭某支付逾期交付违约金44万余元；**集团及**住宅分公司反诉请求被拒绝。刘某、彭某等人不服判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。刘鹏上诉：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同未约定违约金数额或者违约金的计算方法赔偿损失，违约金或者损失赔偿金的数额可以参照下列标准确定：逾期交付使用的，应当在使用期间内按期支付，由有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋的租金标准确定。也就是说，对于逾期交房的司法解释是以未交房部分的租金进行补偿。逾期交房违约金按已付房款计算缴纳，除非双方在合同中明确约定，一审法院没有依据要求**集团按已付房款计算逾期交房违约金。 刘某、彭某请求二审依法改判。**该集团当庭申辩：双方签订的《商品房买卖合同》规定，出卖人交付房屋的时间为2004年12月31日。虽然没有明确的购房人交付房款的时间，但根据买卖合同双方的权利义务关系和交易习惯，应确认购房人支付房款的时间为2004年12月31日。不过，除了100万元的预付款外，剩下的大部分房款至今仍未付清，因此**集团有权同时进行抗辩，而**集团不应承担违约责任。”即使合同中没有规定购房者的付款时间，也意味着**集团可以随时要求购房者支付房价。2008年12月30日**集团具备交房条件后，以报刊形式通知购房人，并明确了购房人应支付的房款金额和时间。购房人应当履行合同约定的支付购房款的义务。但购房者至今拒绝支付房款，这显然是违约行为。因此，买方追究**集团的违约责任是站不住脚的。由于购房者支付的房款不足总房价的五分之一，且拒绝履行余款，**集团根据《合同法》行使了解除合同的权利，这是符合法律的，应当予以支持。安徽省高院第四人民法院公开开庭审理此案时，合议庭根据当事人的证据、质证和辩护意见，总结出本案两大争议焦点：1。2009年5月6日**集团特快专递给刘某、彭某的《商品房买卖合同解除通知书》能否产生解除合同的法律效力？2、如果合同未终止，根据双方约定，**集团每天应承担逾期交房的违约责任，那么违约金的计算基数是以已付购房款还是以总房价为准？法官认为，刘某、彭某与**住建分局于2003年6月13日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。刘某、彭某按约定履行了预付款100万元的义务，**集团及其分公司未按约定交付2004年12月31日前售出的房屋，明显属于违约。2008年12月30日，**集团虽通知刘某、彭某支付购房余款并办报办理交房手续，**集团尚未提供证据证明该房屋符合交房条件。刘鹏提出了依法先行履行的辩护权。**集团持续违约，无权终止合同。因此，**集团于去年5月6日以特快专递方式向刘某、彭某发出的《解除合同通知书》不具有法律效力，其“商品房买卖合同”已解除的上诉理由不能成立。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。