| 问题 | 在签订购房合同的过程中，哪些要点可以规避风险 |
| 释义 |
但是，最近楼市不好，情况发生了很大变化。越来越多的开发商被允许与买方谈判，并根据买方的要求修改合同。如今的购房者可以大胆地对开发商提供的固定格式合同说“不”。律师网提醒市民，在签订购房合同的过程中，至少可以勾选以下几点，规避购房风险。 检查站1
住房面积条款。房地产专家提醒市民，要在合同中约定套内建筑面积和分摊面积的金额，在建筑面积不变的情况下，约定套内建筑面积和套内建筑面积误差的处理方法。 提示：目前房屋交付时，建筑面积经常增加，且不超过3%，但内建面积减少，分摊面积增加。为了避免这种对购房者不利的情况，有必要在合同中约定公寓建筑面积不得减少，分摊面积不得增加等，如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房与否；退房包含哪些费用，如何承担违约责任等第二层次：关于同一条件下的价格、费用和付款金额，我们应该给予更多的关注。价格条款应该比较明确，应该有详细的约束，开发商不应该随意涨价，不应该包括其他不合理的成本。在支付方式上，应明确、详细地规定支付方式，如支付定金的时间和金额、分期付款的步骤、时间和金额等，需要注意的是，买方可以在合同生效后的几天内向金融机构申请贷款。如果失败，买方可以取消合同并全额退还定金。有人建议，无论是否必要，买方都应尽量加入这一条款，以便给自己留一个冷静期。 检查点3: 关于房屋质量条款 在签订合同时，买方必须将质量要求详细写入合同。如：卧室、厨房、卫生间装修标准、等级；建筑材料配单、等级；室内设备清单；水、电、气、管道通畅；门窗、家具缺陷；建筑抗震等级等应涉及的质量要求。合同还可以约定房屋的质量保证期和附属设备的维修期。 提示：例如，双方的合同表述为“大理石地板、花岗岩外墙及进口卫生洁具、厨具”。业主实际入住时发现，大理石地板材料是人造大理石，而进口的卫生洁具和厨具实际上是国产产品，只贴了外国商标。然而，当买方将开发商告上法庭时，开发商使用人造大理石并没有违约，因为在签订合同时并没有说明天然大理石是必要的。进口卫生洁具是合资工厂生产的，确实是洋品牌，也符合协议。因此，买方在签订合同时，可以在此作更详细的解释和注解，以避免以后的纠纷。 第四检查站： 产权登记条件由双方按规定日期共同办理，或委托代理人办理。办理产权过户手续时，出卖人应当向买受人出具房屋产权过户申请的书面报告和缴纳的税款清单。 提示：根据《商品房销售管理办法》的规定，办理产权证的期限应为60天。但在实际签订合同时，出卖人往往会延长期限，一般有90天、180天等。买受人应力争在合同中约定，出卖人为买受人办理产权证的期限为60天，不宜过长。如果期限过长，如超过365天，则说明该项目的土地或房屋很可能设置了抵押担保，抵押物短期内无法解除，这对购房者尽快通过公积金贷款和取得房产证有很大影响。第五关：买卖双方的违约责任，房地产买卖合同中关于违约责任的规定，一般都有“遇有不可抗力，出卖人不承担逾期交付责任”的表述。根据《民法通则》第一百五十三条的规定，“不可抗力”是指地震、火灾、战争等不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，根据这一规定，房地产买卖合同设置了相应的展期和扩展条款。但出卖人不能将开发商自身的过错，如对市场判断不准确、投资失误、项目设计未认真修改方案等因素归咎于不可抗力。同时，卖方不能将季节性影响、上级行为、政府行为等本应预期但不应预期的因素归为不可抗力，从而免除自己的违约责任。因此，在签订合同时，要特别注意如何在合同中界定“不可抗力”。现在在购房合同中，开发商逾期交房的违约责任一般约定为每逾期一天，按总房价的万分之二或万分之三承担。违约金比例较低，相当于银行贷款利息。违约金的惩罚性是不够的。购房者应努力提高比例，可按0.5%考虑。-1%。 检查点6: 不必为补充协议烦恼 商品房买卖合同补充协议一般包括付款方式、房屋平面图、公共房屋公共面积及共用面积说明、装修标准、装修标准等，延迟交付的特殊原因说明、公共建筑配套设施及花园绿地所有权、物业管理等，建议买方在签订合同时不限于格式条款的内容，与卖方协商重新制定损害其自身利益的条款，并补充遗漏的条款。 编辑律师网提醒：市民在签订合同时，必须在合同中反映自己与开发商约定的事项。只有这样，他们才能在以后发生纠纷时有证据发现，最大限度地维护自己的合法权益。因此，市民尽可能要求开发商提供用电、供水、供暖等布线和装修方案。这既是购房者的一项基本知情权，也是今后解决纠纷的主要依据。 以上六个层面虽然微不足道，但与购买权益息息相关。谨慎的市民也可以聘请律师帮助签订购房合同。值得注意的是，在谈判合同条款时，买方应与律师站在同一立场，对律师表现出高度信任。只有这样，才能实现合同合法权益的最大化，合同内容的最小化，不利于买方，甚至对买方不公平。万一开发商说不签，就算你真的想买房，也要冷静。不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件。你应该知道，很多谈判不可能一蹴而就，你必须为自己的进程而战。你知道吗 |
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