| 问题 | 新房交易合同中隐藏着哪些花招 |
| 释义 |
1、 不 开发商格式合同中规定的不可抗力范围过广也是一个常见的问题。如有规定，本合同所指的不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴动、国家有关法律、法规和政府政策的调整和变化、政府主管部门和计量机构造成的房屋面积计量误差等不可预见和不可抗力由卖方控制。因不可抗力或者其他违反合同义务致使房屋延迟交付的，出卖人有权相应推迟履行相应义务，不承担违约责任。” 不可抗力中也有条款，包括“施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺、战争、骚乱等社会非正常事件、强风、暴雨、火灾、洪灾、，施工中遇到的地震等自然灾害”。 点评：《民法通则》第153条规定，“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，“不可抗力”内涵明确，适用条件十分苛刻，适用范围也有界限。房地产开发专业性强。房地产企业应该有足够的经验和能力来判断天气因素对施工可能产生的影响，能够预测政府计量中可能存在的相关误差。可以预见这些问题在施工过程中的出现，并在工期设置上做出适当的安排，完全可以避免这些情况对合同履行的影响和过去几年的不利影响。因此，这种情况由于是可以预见的、可以避免的、不可克服的，不属于“不可抗力”范畴。第二，按揭贷款风险自负或不公平。 如果任何条款中规定“如果买方逾期付款超过90天，卖方可在第91天起一年内书面通知买方终止合同，而无需进一步催促买方或选择继续履行销售合同。出卖人选择解除买卖合同的，买受人应当配合出卖人办理解除合同的有关手续。买受人应当自收到出卖人通知之日起10日内，按该房地产总价的10%向出卖人支付违约金。” 备注：以上条款来自合同文本的同一附件。通过对违约条款的比较，可以发现违约条款的设置存在严重的不平等。第三，规划设计需要改变吗？不能随便。 如有规定：“双方确认本补充协议经买卖双方友好协商后达成。如有免除、限制开发商责任、加重消费者责任、削弱消费者权利的规定，本补充协议应当在签订前经消费者讨论同意，不属于出卖人提供的例外格式合同。消费者承诺在任何时候都不会声称本补充协议是标准合同或标准条款，也不会声称本补充协议的全部或部分条款无效，也不会据此对卖方作出解释。” 点评：在房地产交易中，虽然补充协议是对政府示范文本的修正，但不同房地产公司的补充协议也不尽相同。表面上看不属于格式条款，但事实上，这些补充协议是开发商提前签订的重用协议，并没有与消费者协商，消费者也没有修改的余地，所以本质上还是合同条款形式的格式条款。开发商以事先约定的方式取消补充协议作为格式条款的性质，使其免于格式条款的限制，对消费者来说是不公平的。四是开发商要注意“按建筑面积计算房地产价格的，交付的房地产共有公共建筑面积有差异的，买卖双方互不退款、互不补偿，不承担违约责任。出卖人交付的房地产实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积有差异的，按下列方式处理：差异超过±3%（不含数量）时，买受人可以根据买卖合同约定的房屋单价，选择退还超出部分或者补足不足部分，也可以退还已购商品房。买受人要求退房的，出卖人应当在办理买卖合同解除手续后30日内退还买受人支付的购房款和利息。” 点评：商品房买卖合同司法解释第十四条规定：“面积差错率绝对值低于3%（含3%）的，按合同约定价格结算，消费者要求解除合同的，不予支持；面积误差率绝对值超过3%的，消费者要求解除合同，退还已付购房款及利息的，应予支持。消费者同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率小于3%（含3%）的部分由消费者按约定价格补足，面积误差率大于3%的部分由开发商承担，所有权属于消费者；房屋实际面积低于合同约定面积的，开发商应当将面积误差率低于3%（含3%）部分的价款和利息返还消费者，面积误差率超过3%部分的价款应当加倍支付。”那么求值子句的内容应该是无效的。你知道吗 |
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