| 问题 | 房地产非法集资有哪些形式 |
| 释义 |
为缓解资金压力，一些房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请、承诺、订购等）和各种名义（定金、VIP会员费、代办手续费等），向潜在业主收取资金，以满足开发项目建设的资金需求。房地产开发企业以“定金”形式收取的款项如何处理。公司计划建设20万平方米电梯公寓和2万平方米商铺。2010年2月，我们取得了“施工许可证”，开始施工，工期18个月。3月中旬，该项目地下室正在施工，开发商尚未取得《商品房预售许可证》。在“申请VIP会员享受优惠房价”的诱惑下，不少准业主没有签订购房合同。他们只通过“VIP会员申请”支付“定金”订房。房地产公司收取5000万元“定金”，大大缓解了开发建设的资金压力。如何根据新的房地产开发会计准则处理“预付款”和“预付款”是以买卖合同为基础的。 新会计准则对“其他应付款”科目作了如下规定：该科目核算除应付票据、应付帐款、预收帐款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利外，企业暂收的各类应付账款，应付税款、长期应付款等，可见房地产企业收取的“定金”并非按合同收取，而只是按“预约单”（或类似凭证）收取，不受《合同法》的约束。只具有暂收应付性质，应在“其他应付款”科目中核算。税：绕过“应纳税所得额”，绕过涉税。企业所得税国税发[2009]31号文第六条明确规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应纳税所得额，应当以签订“预售合同”或者“销售合同”为依据。房地产开发企业与房屋所有人签订了《预售合同》或者《销售合同》，房地产开发企业收取了房屋所有人的价款（如定金、预付款等）的，应当按照规定预缴企业所得税；反之，房地产开发企业应当预缴企业所得税公司未与买家签订相关合同，所收款项（如定金、定金、VIP会员费等）无需缴纳企业所得税。营业税（一）修订后的《营业税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条规定：“在本条例规定的中华人民共和国境内提供服务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为本条例规定的纳税义务人第十二条规定：“营业税纳税义务发生的时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得营业收入或者取得索取营业收入的证据之日。”<（二）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《条例》第十二条所称“取得的营业收入”，是指纳税人在应税行为发生期间或者发生后所取得的金额。 根据《条例》第十二条规定，取得营业收入缴纳证明之日为书面合同确定缴纳日期之日；未签订书面合同或者书面合同未确定缴纳日期的，为应税行为完成之日。第二十五条规定：“纳税人以预收方式转让土地使用权或者出售房地产的，纳税义务发生在预收之日。”（3）《关于回答营业税问题的通知（一）》（国税函发[1995]156号）规定，《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权的以预收方式销售房地产的，自收到预收之日起发生纳税义务。本规定所称预收，包括预付定金。因此，预付定金的营业税负债发生在收到预付定金之日。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“定金”是否应当缴纳营业税，主要取决于以下几点： 应纳税行为发生期间或者发生后收取的款项应当缴纳营业税。房地产企业收取“定金”时，应税行为根本没有发生。 房地产企业预付定金的营业税责任发生在收到预付定金的当天，“定金”和“定金”是两个完全不同的概念。没有相关税务文件要求“定金”缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。 在书面合同确定的付款日期当天，纳税人负有纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条和《商品房销售管理办法》第十六条明确规定，房地产开发企业预售商品房需要签订书面合同。企业收取“定金”时，没有签订《商品房买卖合同》，也不是说合同中确定的付款日期。由此可以看出，根据营业税的相关税收政策，房地产开发企业向准业主收取的“定金”不需要缴纳营业税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行土地增值税预征制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入）应当预缴土地增值税。从企业所得税和营业税的分析可以看出，房地产开发企业收取的“定金”既不是企业所得税的应纳税所得额，也不是营业税的应纳税所得额。因此，它也不是土地增值税的应纳税所得额。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税应纳税所得额是指房地产开发企业转让的房地产总价和相关经济收入。 我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订“预售合同”或“销售合同”。企业收取“定金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对于企业和购房者来说，“定金”不受合同法保护，可以随时退还。因此，“定金”不是房地产开发企业实现的收入，而只是暂时收付的金额。因此，房地产开发企业收取的“诚意金”不需要缴纳土地增值税。 从会计处理的角度来看，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》、未与房地产开发商签订《商品房预售合同》的，应当将其向房地产业主收取的“定金”计入“其他应收款”科目，而不计入“应收款”科目房地产业主；从税收待遇的角度看，5000万元的“定金”只是一笔临时应付款，根本不是应税收入。不需要缴纳企业所得税、营业税和土地增值税。你知道吗 |
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