| 问题 | 中介公司不履行告知义务，不签订合同的，退还定金 |
| 释义 |
[案例]2005年1月10日，王某委托某房地产经纪公司在上海市浦东新区购房，并与该经纪公司签订了《委托购房合同》（以下简称《委托购房合同》）。王先生与中介公司在合同中约定：王先生于合同签订之日向中介公司支付定金1万元；中介公司同意买卖双方在合同签订后10日内（以下简称“签约期”）签订正式的《上海市房地产买卖合同》；今年1月20日（签约期的最后一天）签订正式销售合同时，王某应支付30%的首付。随后，王某按合同约定于当日向中介公司支付了1万元定金。但在约定的r期内，中介公司并未与王某取得联系，也未将正式的上海市房地产买卖合同中确定的时间和地点告知王某。王某在此期间没有主动联系中介公司，1月20日王某也没有去中介公司。之后，中介公司通知王某，由于王某在1月20日未到中介公司与房屋出卖人签订合同，王某已违约，房屋出卖人已将房屋出售给他人，产权已转移，王某支付的定金不予退还返回。王某多次要求中介公司返还定金未果，遂起诉浦东新区人民法院，要求中介公司返还定金1万元。法院经审理认为，王某与中介公司签订的《委托购房合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违法，故确认其有效。鉴于中介公司没有及时履行告知义务，导致王某最终没有买房，责任应该在中介公司。为此，法官中介公司退还王某定金1万元。本案争议焦点主要集中在以下三个法律问题上：一、王先生是否有权要求返还定金1万元 王先生认为自己与中介签订的委托购房合同公司明确规定，中介公司通知和安排买卖双方签订房地产买卖合同，中介公司未履行合同义务，即未告知自己签订时间和地点，导致其未能在签订期内与出卖人签订正式的房地产买卖合同，且未发生任何违约行为。现在卖房人已经把房子卖给别人了，产权也转让了，所以他不可能拿到房子，他交的定金应该退还。中介公司认为：在委托购房合同中的付款协议条款中，王某在1月20日签订正式房地产买卖合同时，应支付30%的首付，即具体签订日期已经确定，中介公司无需另行通知；而且，合同规定，王某应于1月20日直接到中介公司与房屋出卖人签订房地产买卖合同。如果王某1月20日不来，属于违约，应承担违约责任。房屋出售人收取定金后，不退还已付定金。 笔者认为，本案《委托购房合同》中明确规定，中介公司有责任在签订期限内通知买卖双方签订买卖合同的具体时间和地点，并安排双方签订买卖合同。因此，中介公司有义务告知。虽然《委托购房合同》中规定，王某在1月20日签订正式销售合同时应支付30%的首付，但可以推断，签约日期已经确定，但合同中对具体签约时间和地点没有明确约定。按照h前中介行业的操作惯例，正式房屋买卖合同签订前，买卖双方不见面，所有的交易信息，包括签约时间和地点，都必须由中介公司传递。因此，不能免除中介公司的告知义务。中介公司每天开门时，不知道签约时间和地点，就让王某在中介处等着与售房人见面签订买卖合同，这显然是不合理的。因此，在本案中，由于中介公司未履行约定的告知义务，王某在签订期限内未与房屋出卖人签订正式的房地产买卖合同，不能视为王某违约。王有权要求退还押金。二是中介公司是否有权将王某支付的定金直接过户给卖房人。中介公司认为：王某是购房时交的定金，原为支付给卖房人。中介公司只代卖房人收取，应转让给卖房人，未经王某同意。 笔者认为，在本案中，未经王某同意，中介公司无权将定金转让给卖房人。虽然王某支付的定金是购房定金，需要通过中介公司交给卖房人，但在本案中，王某并未直接与卖房人签订任何书面文件，约定定金的支付时间和方式，但只是与中介公司签订了合同，并明确规定王某将定金交给中介公司。在合同中，对于中介公司是否可以未经王某同意直接将定金过户给卖房人，以及中介公司何时可以将定金过户给卖房人都没有约定。因此，未经王某同意，在王某与卖房人对定金支付时间没有约定的情况下，中介公司不能先将定金转移给卖房人。三是中介公司是否应承担返还定金的责任。中介公司认为：中介公司已在双方签订合同之日将定金过户给房屋出卖人，定金不在中介公司。王先生应该要求卖方而不是中介公司退还定金。 笔者认为，在本案中，王某没有主动在1月20日与中介公司签订销售合同，这不能视为王某的违约行为。因此，不能适用押金处罚，没收王某的押金。定金是交给中介公司的，所以中介公司应该承担返还定金的责任。如果中介公司确实已将定金交给房屋出卖人，中介公司可以向法院申请房屋出卖人成为本案的第三人，并要求房屋出卖人承担返还定金的责任。你知道吗 |
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