| 问题 | 通知登记后房屋权属该归谁 |
| 释义 |
如何进行房屋预告登记 当事人签订房屋买卖协议或其他不动产物权。为保证今后产权的实现，可按约定向登记机构申请预告登记。通知登记后，未经通知登记权利人同意处分不动产的，该生物权无效。这意味着，如果开发商未经购房人同意将房屋出售给他人，则不具有法律效力。预告登记制度与传统的房屋过户登记非常相似，但也有区别。（一）确认开发商具有商品房预售许可证。商品房预售许可证可以保证开发商具备预售后的履约能力，具体来说，他们需要已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证；根据提供的商品房预售情况，预售人必须持有《建设工程规划许可证》开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，确定建设进度和竣工交付日期后，方可取得已确认的预售许可证。（2）同意开发商登记房屋通知书。在确认开发商具有商品房预售许可证后，可以与开发商签订房屋买卖合同，开发商可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外以书面形式约定房屋预告登记。在任何情况下，双方的约定都是预告登记的前提。（3） 申请预告登记。预售合同登记备案手续办理完毕后，购房人可向所在地县级以上房地产管理部门申请预告登记。开发商未按约定向买受人申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（四）申请成功后，到房管局办理预告登记，领取《商品房预售许可证》。通知登记后，房屋所有权归谁。虽然已经进行了房屋公告登记，但由于没有最终过户，房屋产权此时仍属于开发商，但这一产权并不完整。未经出卖人同意，开发商无权处分该房屋。由于房屋已经提前登记，善意第三人善意取得房屋的可能性就更加消除。如果别人去过户，房管局会发现房子已经提前登记，所以不会为别人办理过户。（2） 预告登记的保护期是有限的。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自房地产可以登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效。”，买受人必须在不动产登记之日起三个月内正式过户，否则法律将不再保护。《中华人民共和国民法典》第221条（1月1日起施行，（2021）当事人可以通过签订房屋买卖协议或者其他不动产物权协议，向登记机关申请预告登记，以保证将来不动产物权的实现。通知登记后，未经通知登记权利人同意处分不动产的，该生物权无效。 预告登记后，自该房地产可以登记之日起90日内债权消灭或者未申请登记的，预告登记无效。 届时，与《民法典》相冲突的规定将无效。 预告登记前，必须明确开发商是否持有《商品房预售许可证》。为了防止开发商制造假《商品房预售许可证》欺骗购房者，有必要找专业人员对许可证进行鉴定。此外，申请预告登记时，还需准备登记申请表原件；申请人身份证明；已登记备案的商品房预售合同原件；当事人预告登记协议原件等相关材料。法律咨询网还为律师提供在线咨询服务。欢迎参加法律咨询。 |
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