| 问题 | 延期抵押贷款是否仍然有效 |
| 释义 |
法律咨询：逾期按揭是否仍然有效？律师的回答是：抵押贷款必须被取消，而且不会自动失效。 相关法律知识： 盲目采取房地产组合抵押的后果显然只是掩盖矛盾，而不是解决矛盾。一方面，土地使用权与房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律没有为这一现实提供解决办法，却忽视了这一现实，采取强行将土地与房屋捆绑在一起的做法，导致制度内在逻辑失序。随着新建房屋数量的不断增加和房屋流转的日益频繁，我国土地使用权与房屋所有权的冲突日益严重，特别是在我国房地产单独登记的情况下，盲目而绝对地坚持不动产组合抵押的做法不动产将造成严重后果。土地抵押权设定的时间和顺序无法确定，不利于交易安全。不动产的合并抵押不确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记应当优先登记哪一项，造成土地使用权抵押和地上房屋抵押；房屋所有权抵押后，其范围内的土地使用权也抵押。由于两种抵押物在不同的登记机关办理，属于第一优先抵押登记。然而，它们实际上是重复的。----这种解释是错误的。实践中，房屋与土地的抵押有一个先后顺序：房屋抵押完成并取得权利证书后，才能将资料报送国土资源局办理土地抵押登记，顺序也相应。（见此，请补充讨论。)它为债务人利用重复担保进行欺诈提供了机会。现实中，不少房地产开发商在土地使用权抵押时，将房屋竣工后交给房地产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人担保的债权不得超过抵押物的价值。财产抵押后，其价值超过有担保债权余额的，可以再抵押，但不得超过余额。但是，房屋抵押时，其价值的计算并不排除抵押土地使用权的价值。因此，土地使用权多次抵押，明显违反了《担保法》第三十五条的规定。在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房屋与土地的共同抵押，极大地限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权协议在物权变动中的作用，不利于物权的变动合理安排交易期限和分配交易风险。众所周知，抵押权的范围与债务人的成本密切相关。抵押人是仅抵押土地使用权，还是以土地使用权和房屋所有权作为抵押担保债务，与债务的内容，特别是债务人支付的利息密切相关。抵押品的价值越高，债权人的风险就越小，主债务人的成本就越低。你知道吗 |
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