| 问题 | 担保公司的房地产抵押有哪些风险 |
| 释义 |
借款人将房地产抵押给多个贷款人后，担保公司的房地产抵押存在哪些风险，一旦借款人破产，抵押的房地产将难以处分和变现。（2） 土地使用权风险担保公司办理房地产抵押登记时，如果只办理房地产抵押登记，不办理土地使用权抵押登记，抵押的房地产将无法处分变现。此外，我国法律规定，集体土地不能作为抵押。因此，农村集体土地若用于抵押贷款，必须转为国有土地。（3） 办理抵押贷款时的登记期限风险，如果贷款期限与抵押登记期限一致，一旦贷款无法收回，抵押登记也将过期，担保公司将无法处分抵押物。（1） 抵押财产难以处分。 按照“卖不破租”的原则，如果“先租后贷”，即使借款人不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也难以处理抵押物。（2） 借款人与抵押房地产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费的，在借款人与担保公司签订贷款合同前难以取得租赁收入的；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关联方，担保公司将难以获得租金收入偿还贷款。借款人未按期偿还贷款的，担保公司有权处分抵押物偿还贷款。担保公司拍卖抵押房地产时，根据我国现行法律规定，承租人有优先购买权，可以采取措施故意降低该房地产的拍卖价格。土地性质引发的风险（1）我国土地使用期限分为划拨土地和出让土地，土地处置难度因土地性质而异。土地划拨是国家在土地流转制度实施前，经政府部门批准，由土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付使用的一种行为，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者。土地出让是指开发商有偿取得土地，并向国土资源部门缴纳土地出让金。住宅用地使用年限为70年，工业用地使用年限为50年。如果担保公司在办理房地产抵押贷款时不注意土地的使用年限，将为土地上的房地产处置埋下隐患。具有出让土地性质的房地产交易，因房地产开发企业已缴纳土地出让金，办理土地使用权出让时无需缴纳土地出让金；具有划拨土地性质的住房用地，处置房地产时，应当向国土资源部门缴纳一定比例的土地出让金。担保公司不注意土地性质的，可能增加抵押物的处置成本。土地利用变化风险 根据不同的用途，出让的土地种类繁多，价值完全不同，尤其是工业、仓储等类型的出让土地。由于其收购成本较低，如果能将其改造成住宅、商业、旅游、娱乐等商业用地，其价值将提高数倍。《土地管理法》第五十六条规定，建设单位确需改变建设用地的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果借款人办理抵押贷款后私自改变土地用途，如将仓库用地改为娱乐中心用地，根据我国法律，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处分抵押财产。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中规定，人民法院审理房地产纠纷案件和执行案件，应当：，根据《合同法》第286条确定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权等债权。根据上述规定，在建工程承包人的优先权优于抵押物的优先权，不利于担保公司处分抵押物用于还贷。（2） 税收优先权《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定：“税务机关应当先于无担保债权纳税，《条例》规定，只要纳税人的不纳税行为发生在纳税人以其财产设立担保之前，即纳税人先欠税后以其财产设立担保的，税收优先于担保物权的私权。有的单位进行了房改，职工缴了集资款，或者已经卖给职工，尚未转让的房产作为抵押。这种不动产产权表面反映的是单位所有权，但实际所有权发生了变化。根据我国房改的相关政策，个人购买公共房改房需5年后才能入市。所售房屋的价格，不含担保税和原购房款，将由部分单位和个人按一定比例分摊。因此，这种房屋产权保障也存在一些缺陷。一些单位还对房改房地产作出了内部规定：房屋只能由房主及其直系亲属居住，不得擅自出租、转让、出售给他人。如果业主从单位转出，房屋将由单位收回，并退还原购房款。这种特殊的不动产，个人虽然有产权证，但没有完整的所有权，没有处分权。《担保法解释》第五十四条规定，共有财产抵押时，共有人以共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。如果担保公司不要求借款人与房产共有人共同签字，借款人使用共有房产办理房地产抵押贷款时，借款人将自动丧失抵押权，从而形成风险。目前，评估机构管理不规范，有时评估价格不公，往往根据评估目的提高或降低评估价格。借款人申请贷款时，评估费由借款人支付，评估机构可以故意提高该房地产的评估价格，使贷款可以申请更多的贷款；担保公司拍卖抵押房地产时，评估机构将故意降低该房地产的评估价格。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》司法解释第六条的规定，人民法院可以对被执行人及其受扶养人生活所必需的住宅进行查封，但不得拍卖，出售或偿还债务。根据规定，如果借款人以独栋房屋申请抵押贷款，即使到期不还贷，法院和担保公司也无权处分抵押物。 以上是小编整理的相关资料鲁巴网. 综上所述，可以将担保公司房地产抵押风险大致分为抵押登记权风险、土地性质风险、在建工程抵押风险或抵押房地产评估价格风险。如果您有任何问题，请在线咨询。 |
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