| 问题 | 土地交易的方式有哪些 |
| 释义 |
经营性土地使用权招拍挂作为管理城市土地、规范土地市场秩序的最重要环节，从理论上可以从源头上防止土地租赁领域的腐败，也是提高城市土地管理水平和投资环境的根本措施。它相对于协议出让具有明显的优势，使土地出让价格更加公平合理，减少人为干扰因素，杜绝腐败。土地招拍挂交易的共性在于其交易的公开性，但其具体操作有其区别。不同类型的土地交易应采取不同的交易方式。（1） 土地招标是指邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参与国有土地使用权招标，并根据招标结果确定土地使用者的行为。 在招标出让过程中，土地主管部门应根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施招标登记。投标人注册时必须交纳投标保证金，并提交营业执照复印件、法定代表人证明等文件。投标人按照招标文件的要求编制投标文件后，应在规定的时间内将投标文件密封并装入指定的箱内。由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交的投标文件进行评审后，在规定的时间和地点开标。中标人确定后，由招标人向中标人发出“中标通知书”，中标人按“中标通知书”规定的时间与土地管理部门签订“国有土地使用权出让合同”。公开招标的投标人不得少于三个。投标人不足三人的，招标人应当停止开标。在公开招标中，投标企业的投标价格是评标的重要因素，但为了防止土地开发后续资金到位和土地闲置浪费现象的发生，开发商的专业经验和实力也是评标委员会的重点。（2） 土地拍卖拍卖国有土地使用权，是指市、县级人民政府土地行政主管部门发布的拍卖公告，竞买人在指定的时间、地点进行公开竞买，并根据竞买决定土地使用者的行为结果。土地主管部门应当根据拍卖土地的特点编制拍卖文件。竞买人应当在竞买申请截止日前提出竞买申请，缴纳不低于拍卖文件规定的保证金，并提交法定代表人证明和其他资信证明。经审查合格后，领取印有编号的竞价招牌，按照拍卖公告规定的时间和地点进行拍卖。参加拍卖的竞买人不得少于三人，否则拍卖终止。在拍卖中，最终成交价格必须高于拍卖人设定的底价，否则拍卖也需要终止。拍卖成交后，竞买人应当按照拍卖合同约定的时间与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同。土地拍卖最重要的原则是“价高者得”，这与其他拍卖形式一样。（3） 土地挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按照公告规定的期限，在指定的土地交易场所公告出让土地的交易情况，接受竞买人的竞买申请并更新挂牌价格，并根据竞买结果确定土地在挂牌期限截止时的用户行为。 由政府土地管理局编制挂牌文件，投标人在规定日期前提交投标申请，并在缴纳保证金、提交法定代表人证明和其他资信证明后提交投标申请。挂牌人应当在挂牌文件规定的挂牌起始日，在土地交易市场挂牌公告挂牌土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起价、涨价规则、涨价幅度等。符合条件的投标人应按文件要求填写投标报价单，投标人可在挂牌期限内多次报价。上市期内只有一个竞买人，且上市期内只有一个竞买人，且报价不低于上市底价，且符合其他交易条件的，成交；上市期内有两个以上竞买人的，成交，报价最高的投标人为中标人；如果报价相同，则先提交报价的投标人为中标人。但除报价低于底价外，在上市期间无竞买人或者报价低于底价或者不符合其他交易条件的，不得成交。上市期限不少于10个工作日。 确定竞买人后，挂牌方应向竞买人出具《挂牌交易确认书》。中标人应当按照《挂牌交易确认书》规定的时间与市国土资源和房屋局签订国有土地使用权出让合同。上市也遵循“价高者得”的原则。不同的是它不是现场报价。由于上市是以书面形式报价，因此引起的关注度和曝光度不如招拍挂。国土资源部有关负责人在2011年5月12日的新闻发布会上表示，《关于坚持和完善土地招拍挂出让制度的意见》近日下发。根据《意见》，要积极发挥招拍挂在土地资源市场配置中的作用，完善商品房用地预申请制度、土地交易平台和土地出让合同，积极探索招拍挂创新，保持地价稳定合理调整。 意见明确，各市县要在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化出让地块的规划和用地条件，完善商品房用地出让预申请制度。公开保障性安居工程划拨土地，应当向用地单位申请社会监督。《意见》肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品房用地建设保障性住房”、“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新方式。要求各地因地制宜地调整措施，选择合适的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用的政策，切实满足政府调整住房地价、保障民生、促进经济发展的需要稳定市场预期。 根据《意见》，要完善土地交易平台，积极推进国有商业建设用地网上挂牌出让。市县国土资源主管部门可以在网上发布出让公告信息，明确土地开发利用条件、竞买人资格和违约金，组织网上竞买，确定竞买人。你知道吗 |
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