| 问题 | 什么是共同建设，房地产共同建设的主要类型及其法律性质 |
| 释义 |
1、 什么是共建？所谓共建，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房，共同管理或分配已建成房地产权益的行为。我们通常所说的共建协议、合作开发合同、共同开发合同都是共建合同。共同开发房地产属于民法通则规定的法人合营企业，具有以下特点： 1。受试者特异性。在联合开发中，一方以上必须具备房地产开发资质。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，应当至少有一方当事人具有房地产开发资格，否则，共建合同无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业提出了更高的要求：除符合有关法律、行政法规的要求外，设立房地产开发企业，还应当具备下列条件：（一）注册资本100万元以上；（二）具有房地产、建筑工程专业资格证书的专职技术人员4人以上，具有资格证书的专职会计师2名以上。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地区的实际情况，对注册资本和专业技术人员资格作出高于前款规定的规定为成立房地产开发企业。确保进入该领域的企业具备相应的开发能力。2贯彻责、权、利相统一的原则。 在实践中，有许多联合开发行为因违反了联合开发的基本原则而无效。例如，a公司与B公司签订的联合开发协议规定，a公司只负责提供建设用地，不参与项目的建设管理。无论项目是否盈利，B公司都应向A公司支付一定的收入，根据《最高人民法院关于审理合资合同纠纷若干问题的规定》，该条款属于合资合同的“最低条款”，应视为无效。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律解释的新规定》，这种合同不再直接无效，而是经过修改，即认定为借款合同。需要指出的是，所谓责、权、利的统一，是从双方在整个合同中的地位来看的，也就是说，从宏观上讲，双方权利义务的统一，并不意味着双方在发展的任何一个环节都必须平等付出，平等受益。比如在项目建设中，不具备房地产开发资质的公司不会参与具体的管理工作（或者只派专人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了这一原则。法律关系复杂。 共同开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，法律关系复杂。首先，如前所述，双方的关系应该是合资企业，合资企业可以分为法人型和松散型。企业联合体的组织形式和权利义务的分配需要仔细商定（本文将详细分析）；二是企业联合体与政府主体部门的关系。在房地产开发的各个环节，项目审批、规划、建设、预售、验收都离不开政府部门的监管。最直观的表现就是申请一些许可证或批准文件。而联合开发需要政府部门做好审批工作。办理、办理、认证、批准应当以双方名义办理。只有这样，共同开发才能得到法律的承认。因未做好联合开发审批工作，致使一方权利受损或合作合同被法院认定无效。三是联合体与其他单位或个人的关系，包括施工承包人、安置人员、购房人、贷款抵押合作银行等；二是联合建设房地产的主要类型及其在联合开发房地产领域的法律规定，由于存在诸多不规范操作，共同施工的类型多种多样，正确区分类型有利于判断其法律性质和确认合同效力。本文分析了几种常见的共建合同类型及其法律性质。双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建设审批手续，共同负责建设。房屋竣工后，双方按合同约定共同取得或分别取得已竣工房屋的产权。在这类合同中，由于规划许可证是根据建设部颁布的《关于城市房屋权属登记中涉及若干政策问题的意见》的有关规定，由双方当事人依据合同或约定取得已竣工房屋的产权投资比例，办理产权登记。从该合同权利义务的具体内容来看，合同双方共同出资、共同经营、共同受益、共同承担风险。这种房屋共建行为本质上是一种经济合作行为，其权利义务类似于民事法律关系中的合伙关系。共同建造合同应认定为共同建造合同。 2。一方提供建设用地，另一方出资。双方已办理土地出让和共建审批手续，共同负责建设。双方按合同约定的投资比例分担利益和风险。这种合同符合房地产开发的法定条件，是共同开发房屋的典型形式。三。一方以自己的名义提供建设用地并办理建设审批手续，另一方出资并负责建设。双方按合同约定的比例取得已竣工房屋的产权。这种房屋共建模式较为普遍，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。 在此类合同中，另一方以投资的形式参与一方的房地产开发，因为一方取得了规划项目许可证等建设审批手续。根据相关法律法规规定，这种方式实质上是房地产转让，房屋产权首先应属于持有房屋审批手续的一方，只有一方办理了房屋产权登记后，才能将房屋产权转让给另一方根据合同。根据我国《房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让时，土地使用权转让合同约定的权利义务随之转移。一方将房屋产权转让给另一方时，该房屋占用的土地使用权也随之转让。因此，这种合同不仅具有房屋转让的性质，而且具有土地使用权有偿转让的性质。 4。一方提供建设用地和资金，以自己的名义办理建设审批手续，自行负责建设。另一方只按约定的单价和面积提供一定的资金。房屋竣工后，一方按合同约定给予另一方特定产权或高额回报。这种联合施工也比较普遍。在建房资金不足的情况下，享有土地使用权的一方往往采取这种方式，吸引另一企业参与“联合开发”。因为参与建设的投资者不以任何经济风险为前提取得特定产权或高额回报，未办理共建审批手续，不具备建设开发资质，不实际参与
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