| 问题 | 买卖不违反租约规则的例外和处理 |
| 释义 |
[案例] 2004年8月，林某以按揭贷款的方式购买了一套商品房，并于次年1月将该房租给何某，租期5年。何某租住后，对这个房间进行了装修。2006年4月，该行起诉林某连续6个月未偿还银行按揭贷款。法院判决，银行胜诉，将李先生拍卖购买的商品房强制执行拍卖，银行从拍卖价款中优先受偿。李买了房子后，要求搬走。他以为是自己先租的房子，李某后来买的房子，他已经交了所有的房租，并要求一直住到租期届满。李某不同意，双方发生争执。李某上诉至法院，要求何某腾出房屋。经审理，法院支持李某的诉讼请求。
[点评分析] 已出租且租赁期未满的房地产出售的，受让人不得要求提前解除租赁关系，这是《合同法》中“出售不违背租赁”的原则。但现行司法解释对此原则有一个例外，那就是房屋租赁抵押问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人出租抵押物的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人出租抵押物时，抵押人未书面通知承租人该抵押物已经抵押的，抵押人应当对出租的抵押物造成的损失承担责任；抵押人书面通知承租人该抵押物已经抵押的，承租人应当承担因实现抵押权而造成的损失。”本文是关于先抵押后租赁的法律规定。法律允许抵押人将抵押财产抵押，然后出租出去。法律关系有两种：一种是抵押担保关系，另一种是租赁合同关系。在这种情况下，抵押权优先于租赁权。这样，当债权无法实现时，抵押权人将抵押物变卖，购买抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿意履行原租赁合同，承租人就不能利用租赁关系的存在对抗买受人。在本案中，李某不受原租赁合同的约束，他有权腾出房屋。法院的判决是正确的。当承租人搬出房屋时，他将面临以下损失： （1）租赁物装修费用的损失； （2）租金的损失； （3）经济业务甚至名誉的损失。 在这种情况下，谁应该承担实现抵押权所造成的损失？该条第二款规定：抵押人出租抵押物时，抵押人未书面通知承租人该物已抵押的，抵押人应当对出租的抵押物给承租人造成的损失承担赔偿责任；抵押人书面通知承租人房产已经抵押的，因实现抵押而给承租人造成的损失由承租人承担。也就是说，只要出租人履行了告知义务，就不必承担实现抵押权给承租人造成的损失；反之，只要承租人不履行告知义务，承租人就可以要求原出租人承担损失，但实际情况是房屋的损失承租人可能无法收回！因为在大多数情况下，正是由于无法履行债务的出租人经济状况恶化，抵押权人才能行使抵押权。那么，出租人有什么能力赔偿承租人的损失呢？因此，对于承租人来说，要租赁抵押物，就必须全面、慎重地考虑。 以上是本书编辑总结的法律知识律师网. 租房买房时，很容易出现各种各样的问题。如果您觉得自己的权利受到侵犯，可以到法律咨询网进行网上法律咨询。我们会有专业的律师来帮你。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。