| 问题 | 房屋抵押权终止的情形有哪些 |
| 释义 | 一、房屋抵押权终止的情形有哪些 房屋抵押权终止的情形： (1) 房屋抵押期间届满。 (2) 抵押人清偿主债务，主债权发生消灭。 (3) 抵押房屋发生灭失。 (4) 房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。 (5) 房屋抵押权因优先受偿权的实现而发生消灭。 《担保法》第五十二条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 二、房产抵押贷款期限 房屋是以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时要满足这些条件：一是借款人年龄加上授信要小于或则是等于60，并且要符合我国发行的关于授信行业单位优质的客户的有关规定;借款人年龄加上授信期限小于或者是等于70。二是房屋已经有使用年限加上授信期限小于等于40。然后借款人在结合抵押物的变现能力、借款人的偿还贷款能力综合评定房屋的授信期限。 而以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，并且满足商业用房使用年限加上授信要不能超过三十。 出租人应当事先取得抵押权人的同意，并将房屋已设定抵押的情况告知承租人。 首先，按照《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，在将已设定抵押的房屋出租前，出租人应先取得抵押权人的同意，并应当将出租所得价款，向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，方可归出租人所有。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，出租人经抵押权人同意将抵押房屋出租时，亦应向承租人告知房屋已设定抵押的情况。 |
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