| 问题 | 如何在二手房购买过程中维护自己的权益 |
| 释义 | 一、首先是“物”的安全，也就是房子本身是否存在瑕疵，包括各种权利的瑕疵、资质的瑕疵、行政许可的瑕疵，以及是否存在交易限制; 二、其次是“钱”的安全。在这个信息不均衡、竞争不完全的市场里，买房虽然持币却也一样是弱者，大家辛辛苦苦积攒的财产，几乎是我们对抗奸商唯一的武器，自然要尽量保证其安全。从买房顺序上讲，支付的费用大体包括定金、首付款、中介费用、税款、尾款等几部分，在每次支付以前，都应该充分考虑到是否存在潜在的或者现实的风险，以及一但发生风险，如何救济和挽回; 怎样才能在买房过程中保证自己的权益 1、步骤/方法 房子是否有合法产权。首先要检查二手房的权属证明及相关文件，对于未依法登记取得房地产权证书的，法律上是不得买卖的。对于房东出具的房产证，不但要查看原件，还要向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。从律师的角度来说，我们认为看到房产证原件是整个交易的前提条件;而在没有确认其真实性之前，任何实质性的行动都不应该开始。当然，由于中国的特殊情况，经常发生房屋入住很长时间以后，房产证依然没有办理的现象。这时，我们至少应该看到房屋买卖合同、评估报告、各种税费原始发票等，这些资料也可以从侧面证明一下房屋的权属，但是依然不如房产证可靠。 通常来说，如果没有房产证或者没有证据能够证明房产证能够短时间内办理下来的，建议谨慎考虑，最好不要购买。2005年，我一个朋友由于贪便宜，购买了这么一套房屋，后来才发现由于土地出让手续不全，所以该房产在可预见的未来基本没希望拿到房产证。我协助他调查发现，土地手续不全的原因，竟然是因为以前该土地上是一座化工厂，地下污染严重，根本不能用于住宅建设。 顺便说一下抵押问题。大体在2002年以前，由于信息交换系统不发达，所以有些贷款购买的房屋，其房产证需要将原件存在在银行;2002年以后，基本不采用这种方式，而是在房产证原件上由建委加盖“抵押”的印章，然后交给房主本人持有。 2、落实房子有合法产权后，第二步则更为复杂，就是要确认“房东”(卖房人)是否有权处分该房产，也就是对其主体资格进行审查。可能有些法律知识的网友会知道，在目前中国还施行不动产不适用善意取得的制度。如果是其他东西，比如电器、首饰等，只要你付出了合理价格，同时不是明知对方来路不明而故意购买，那么即使卖给你东西的人不是东西的真正主人或者实际无权处理这些东西，那么东西的真正主人也不能要求你返回。这个就是所谓“第三人善意取得”的规定，目的是保护交易秩序。可是在房地产方面，现在还不适用这条，所以确保卖方的主体资格适合也是重要的一个方面，其重要性不比第一步差。 顺便提一下，将在2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》中，将善意取得的保护范围扩大到了房地产，不过因为还没有配套实施细则出台，所以暂时还不好说。 一般来说，二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人，也就是卖方应该就是房产证上写的房主本人。注意，由于有共有权人的存在，所以这个条件是必要条件而不是充分条件。按照北京市规定，如果房主本人不能亲自前往办理手续，可以委托其他代理人，但是必须通过公证机关对委托手续进行公证。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的财产(比如有限责任公司或者股份有限公司)，那么就应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件，因为房产属于公司的固定资产，按照公司法规定，在处理大额固定资产时，必须经过公司股东会和董事会通过。更复杂一些的情况是房子属于国有或集体资产，那么对方必须持有政府主管部门的批准文件。 另外还有一种常见情况，就是一方在购买其他人房屋后没有及时过户，就直接转手。这种情况下，由于不动产是实行登记主义(以登记为准)，所以同样存在比较大的隐患，需要做更多的前期工作来了解和落实。 共有财产审查。由于一套房屋可以有多个共有权人(lakey最多见过一间平房由16个人共有)，而房产证上往往只体现一个人的名字，因此确认房屋是否是共同财产就是非常必要的。否则就可能出现房屋过户中，某个共有人跳出来阻止你取得房产的事情。最常见的共有就是作为夫妻共同财产，由夫妻双方共同所有，这时虽然房产证上可能只有一个人名字，但是房子依然属于共有;另一种是继承，几个继承人共同继承一套房产，大家约定共有的。此外共有又分成共同共有(大家就权利进行平分)、按份共有(注明每人的份额)、实体划分(注明这间房归谁，那间房归谁)。通常来说，如果确认存在共有人，那么必须由共有人出具同意转让以及放弃优先购买权的证明。如果你发现房东是已婚，或者房子发生过继承关系，这方面就要留心一点了。 权利限制。这个权利限制主要就是指司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况，比如房主因为债务纠纷诉讼，被对方通过法院把房子冻结或者保全了，那这房子就无法过户，也就不能交易。这里的有关部门，主要是法院、税务机构、财政机关等强力部门。 他项权利设置。同4类似，最常见的就是银行设置的抵押权，以及有无给其他人提供的担保等。 优先购买权。按照法律规定，在同等情况下，有两类人可以优先购买，一种是二手房共有人，一种是二手承租人。此外，合同法还规定“买卖不破租赁”，所以各位买房时候，尽量还是请房主先把房客清退，最好还有书面的承租终止说明。 除了这些以外，还有一些情况下，房子是有问题的，也尽量谨慎考虑，包括： 1、可能会被依法收回土地使用权的; 2、权属有争议的房子(典型的就是继承中的析产未解决); 3、列入动拆迁范围的房子(为保证拆迁顺利，一般要拆迁的地区在动工前多少月就会冻结，不许再进行转让); 4、某些机关和企业的自建房。按照央产房管理规定，由于某些机关和企业有保密和安全需要，所以其以前所有的住宅，即使分到个人所有，在进行转让时，仍然要征求原单位的意见。 |
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