| 问题 | 业主该如何维护自身利益 |
| 释义 | 在不交物业费就恶意断水、断电的催缴方式被遏制后，一种停车费与物业费“捆绑”收取的新招数开始出现，这一做法是否合规合法?业主该如何维护自身利益?不满物业服务，业主是否有权选择新物业? 新物业涨费50%物业费定价谁说了算? “从800元跳涨到1200元，好像只用了一个月。”家住北京丰台区的小姜向记者描述自家物业费的变化，新物业公司入驻后，除提高了物业费，未曾感受到服务的改善。 小姜所住小区建于1994年，由于年代较早，起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低，因此，像这样的“老小区”就有了涨费苗头。 物业费上涨，业主能不能拒交?小姜不是没有想过反抗，可物业公司隔三差五就打电话催促，一直不交又怕上了他们的“黑名单”，“没享受到服务就罢了，别因为这点钱，再给家里添麻烦。” “不堪其扰的我们，最终还是会妥协的。”小姜道出了很多业主的心声。 作为购房初期订立的物业合同，物业公司能否擅自修改条款?提高物业费是否要征得多数业主同意?又有着怎样的流程规范? “物业费涨价须‘双过半’业主同意，即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价，而且同意的住户所占面积超过一半。”法律咨询网律师向记者介绍了相关流程，物业公司拟上调管理费，需根据经营状况核算后公告小区业主，征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后，将涨价方案上报至相关部门备案，物价部门进行最终核定。 法律咨询网律师持有相同观点，“物业公司单方公示或通知涨价对业主没有约束力，收费调整无需重新签订合同，可以变更或补充合同条款”。 停车费“捆绑”物业费做法是否违规? 社区服务涉及的收费，远不止物业费一项。随着近年私家车数量的猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。 今年8月，北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金，由每月260元抬高至300元，一时激起众多业主的不满。 “停车费涨价完全没有理由，物业公司突然贴出涨价通知。”业主胡-杨至今愤愤不平，后来有业主向12345热线投诉，物业公司才将停车费调了回来。 根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。据悉，北京地区已放开对小区内停车场的政府定价管理，实行市场调节价，这被部分业主看作停车费上涨的导火索。 记者加入该小区业主群采访发现，停车费涨价还不是最大的矛盾点，与物业费的“捆绑”收取，更让业主们头疼。 另一位业主道出了其中玄机：如果你想租小区内的车位、交停车费，就必须同时交纳物业费，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的费用，“我相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。” “两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。”贺*斌明确指出，根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。 记者注意到，在双方签订的车位租赁合同中，物业公司作为甲方，权利义务过于简单，相关责任并未得到有效约束;而乙方业主却被要求，“车位使用期限内，自行负责待停车辆的安全，如发生任何损坏或者丢失，由乙方自行承担，与甲方无关”。 这份被业主视为“免责声明”的合同有效?“要看合同是否有失公平性原则，如果双方权责不平等，合同本身就没有法律效益。”北京市两高律师事务所执业律师黄*夫称。 针对停车期间发生的车辆损害，物业是否要承担责任，贺*斌认为这取决于三方面因素：首先要参考合同约定和是否存在保管关系，如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，实为一种场地管理，而非保管关系，物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任;同时，还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。 酬金制OR包干制藏着哪些小心机? 与上述小区物业费与停车位捆绑不同，北京青年路附近的一个社区业主艾女士则向记者反映了让其不解的“新情况”：新物业公司入驻后，将原有物业公司施行的酬金制更改为包干制。 此举是否会影响业主利益?接受记者采访的多位律师均表示，“酬金制更能保障业主利益，对业委会的要求也更高”。 表示，酬金制是从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管，有利于业主对物业行使监督权;而在包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，其直接后果可能就是服务质量不及约定标准。 在上述几个小区的物业纠纷案例中，不少业主深感投诉无门，解决纠纷还有哪些办法? “拨打12345热线，可对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉;若进一步协商无果，业主可向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。”张*年称。 纠纷难以化解业主如何才能解聘物业公司? 由于纠纷难以化解，胡-杨所在小区部分业主还发起成立一个工作组，正在征集超过20%的小区业主签字，以实现更换物业公司的目的。 换物业，真有这么简单?记者查找2010年10月起施行的《北京市物业管理办法》得知，选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业的服务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 可见，20%的业主签字肯定是不够，即使凑够，也未必能顺利更换物业公司。 “原有物业准备撤走，一帮业主便开始在群里讨论，如何票选出新的物业公司。”几月前，家住北京青年路附近某小区的艾女士也曾面临类似情境，对社区事务颇有热情的她，还曾组织邻居们票选新的物业公司。 据了解，该小区物业费为每平米4.95元/月，百平米住房要每年交纳将近6000元的物业费。 高额物业费的背后，却是业主们的维权难。“我们要求票选新物业公司的倡议书，虽然有几百名业主签字，但并未发挥效用，业委会组建至今都没有结果。”讲起这段经历，艾女士觉得不可思议，她没有想到新物业来的这么突然，且资质平平。 业主之间难以形成合力，被张*年看作这一问题的关键。他说，其实业主们可以行使共同管理权利，通过选举业委会或更换业委会成员、完善业主大会议事规则和管理规约等方式，确保业委会更能尊重和代表社情民意。 业委会“真空”业主是最大受害者 面对与物业公司的矛盾，业主间难免也会有意见不一、操作难同步的情况出现，此时，就需要一个组织来代多数人行使权利，与物业公司进行有效协商。 业委会正是要扮演这一角色。《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 而在现实中，业委会的处境却非常尴尬。贺*斌坦言，基于多种原因，业委会的协调作用无法有效发挥，在物业管理领域中就失去了一个最大的主体，物管中的各种法律关系就会因缺乏牵制而失去平衡，甚至会发生倾斜、扭曲、混乱。 “首当其冲的受害者当然是业主，但最后，所有参与物业管理的方面都难以幸免，对于物业管理的健康发展非常不利。”贺*斌说。 至今，艾女士所在小区依然没有成立业委会，“不抱希望了，即使成立也未必能怎样”。 探究业委会主体“缺失”的原因，贺*斌坦言，首先是公开和透明性还不够，直接导致缺乏群众支持和信任;业委会成员难以保持热情和运作缺乏专业性、执行性，是制约其发展的另一个原因;同时，业委会决议的科学性也有待商榷，法律赋予了业委会在很多事项上的直接决定权，然而无法有效监督、个人好恶影响决策等问题普遍存在。 |
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