| 问题 | 市场上有哪些“类住宅”产品 |
| 释义 | 市场上有哪些“类住宅”产品? 酒店式公寓 本质：住宅 酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。事实上，很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。 公寓式酒店 本质：酒店 公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。 尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店。而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资，再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。 公寓式办公、行政公馆、行政公寓 本质：办公楼 公寓式办公指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。 公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它在每套中都加入了卫生间与厨房。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，其与前面的公寓式办公并无不同。 产权式公寓、产权式酒店 本质：酒店管理公司统一经营、出租 这种产品与前面几种不在一个范畴。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 “类住宅”有哪些优缺点? 优点 价格便宜。比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。 不限购。在住宅限购的城市，可以成功吸引一大批的目标群体。住宅的价格飙涨与限购，使一部分刚需与投资客不得不转向类住宅市场，进而再催生出这一市场的非理性繁荣。有些类住宅项目，地段非常好，尤其是位于商务中心等城市中心区域，这点不具普遍性，只能就具体项目而谈。 缺点 不能落户，没有学区。这对第一次置业的人群有影响，对二次置业或投资客其实影响并不大，尤其现在单套面积控制之后，公寓式办公项目都纷纷走“高端”路线，因为单套面积已经在那里了，以前的刚需战略将受到极大压制。换句话说，现在能买公寓式办公产品的人群，往往已经不需要考虑落户问题。 水电煤、物业费较贵。水电煤的价格基本上是住宅的2.5-3倍，物业费各个项目不同。 交易税费高。主要是转手时增值部分的税率，对于一手购买者而言与住宅差别不大;而转手时的税费由购买者承担，当然，这也在一定程度上抑制了房子价格。 居住舒适性差。主要涉及三个方面：户型设计、小区环境、是否商住混杂。过去的类住宅产品，多采用中央核心筒的小户型设计，户型谈不上舒适;小区极有可能只是下面带商场的一栋或者几栋楼，所以也谈不上良好的小区环境;商住混杂是常见现象，当你拎着菜乘电梯的时候，对面站着的很可能是一个西装革履的上班族，因而带来了很多居住上的困扰。 当然，随着户型的扩大、产品定位的提高，现在的类住宅产品正在不断“住宅化”，以上几个缺点，在很多项目中几乎已经完全不存在(只有商住混杂无法做到完全避免，但在高端项目中也已经很好了)。 日照条件。现在住宅的日照标准执行得越来越严，基本没有空子可钻，但类住宅项目不需要日照审批，所以，不论看起来多美好的类住宅项目，开发商是不会给你考虑日照问题的，销售也不会跟你提，能否满足需求，全靠你自己现场判断。 商业用地使用年限只有40-50年，而且物权法没有规定到期自动续期。关于这一点，法律大家们已有很多讨论，我们作为小市民心里也没个谱，相比于住宅用地，有几点是清楚的： 住宅用地到期自动续期，仅说明期满了以后，不能够收回，不是说不要钱; 如果说为保障公民基本生存权，居住用地只收取少量出让金，而商业用地必须按照商业逻辑运作，应收取较高费用的话，那么，拥有多套住宅的业主怎么算? 很明显，多套住宅的保障功能已经不存在了，其实就是投资属性，与商业物业是一回事。事关稳定无小事，所以，我对于商业用地将来要补交沉重土地出让金的说法持保留态度，很可能就是一团浆糊。 价格涨得慢。住宅早已不仅是居住含义，能否增值成了大家最为直接而迫切的购买需求。但是纵观过往的价格趋势，很容易就可以得出一个结论：住宅比类住宅涨得快，这才是对于类住宅的致命一击。 “类住宅”值得买吗? 这个问题过于主观，每个人看法不同。一方面，限购还在进行，通州的商住楼限购，也许不会是个孤例;另一方面，类住宅受到越来越严格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。对于类住宅的建议是：你要选好标的。 买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。 买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。 买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实**限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。 如果考虑自己居住，选择类住宅作为改善型住房(更大、更舒适、地段更好)，那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化要更加仔细斟酌。 初次置业者，原则上不建议购买类住宅产品(在150平方的限制下，事实上也不可能购买新房了，只能买二手小户型的)，因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡，那就只有靠自个判断了。 坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品。 以上建议只适用于一、二线城市，只有在资源紧缺的城市，类住宅才可能有生存的土壤;在其他小城市，老老实实去买住宅吧，如果接手了类住宅，这可能是你这辈子掉进去的最大的坑。 |
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