| 问题 | 债权转让后出租方有权涨房租吗 |
| 释义 | 一、债权转让后出租方是否有权涨房租 违约金债权从性质上来说，应该是未为规定的请求权。由于这种债权有现实的债权债务关系作为基础，而且须有一方的不履行合同债务为前提，因而，违约金债权可以发生转让;但是，原债权债务关系的当事人之间对违约金有特别约定的除外，因为原债权债务当事人对违约金有特别约定，随着债权的转让必使债务人陷人被动局面(如前所述，债务人只是被动地接受新债权人)，而新债权人的资信情况、履约能力等，债务人并不太了解，但违约金是由原债权人与自己在原合同中约定的，对双方均有约束力;内于债权人发生了转让，原来的约定归于终结。所以，如债务人与原债权人有特别约定、则不能转让违约金。 1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： (一)根据合同性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让; (三)依照法律规定不得转让。 二、债权转让的通知方式 我国《合同法》和《民法通则》均没有采取何种方式通知，那么，采用书面形式、口头形式及其他形式均不会影响通知的效力。但是小编认为，为了防范风险，最好以书面形式为佳。因为，若债务人拒绝履行债务而需要诉讼的话，口头形式和其他形式在举证上存在一定的困难，而容易被对方否定，法院也难以查清，给败诉带来风险。在实际操作过程中，最好的办法是让债务人作为见证方在债权转让协议书上签字认可;或者在债权凭证上签“已知道该债权转让给某某”的字样;或者由债权人另行制作债权转让通知函，由债务人签字确认，新债权人保存该通知函也可。如果债权人转让多笔债权，涉及多个债务人，难以一一通知的。可以在当地媒体上，由原债权人和新债权人共同公告债权转让的事实。这种通知方式，小编认为也应是有效的。 有的会采用这样一种通知方式，原债权人将债权转让通知函装在信封里以挂号或特快专递的形式，送达债务人，以债务人签收的邮件凭证作为已履行通知义务的证据。笔者认为这种通知形式存在瑕疵，是不可取的。因为，信封里装的是什么东西并不明确，债务人可以以收到的邮件不是通知函而是其他内容的信件来进行抗辩。所以，该种通知形式存在一定程度的瑕疵，不宜采用。 三、债权转让的风险防范 (一)针对表见让与的风险，让与人在未如数收到受让人对价的情况下，不向债务人送达债权让与的通知，这样也可以防范受让人与债务人恶意串通，损害债权让与人合法权益的风险。 表见让与，即当债权人将债权转让通知债务人后，即使让与合同未成立或未生效，但债务人基于对通知事实的信赖而向受让人履行仍然有效。表见让与情况下，债务人向受让人清偿债务后，债权人无权再向债务人主张权利。 (二)受让人对债权让与法律风险的防范 1.避免签订已过诉讼时效或债务人下落不明的债权让与的风险，受让人在与债权人进行谈判时，应尽量聘请律师参与谈判和调查。签订合同前受让人应聘请律师调查债务人的相关情况，如住所、财产状况等，避免利益受损。 2.对于债权人通知债务人的期限和形式，在转让合同中应做出明确约定，要求债权人须于合同签订后×日内通知债务人，并约定通知的形式。不轻信债权让与合同中载明的"债权转让通知由债权人负责通知债务人，否则一切风险和责任由债权人承担"或"如无法通知债务人的，将退回已收对方的价款"等谎言。 3.为防止受让瑕疵债权，受让人要求转让人对转让的债权承担瑕疵担保责任。 4.为避免债权二重让与的情况发生，受让人必须注意落实以下防范措施: (1)设立债权人保证条款，如:债权人明确声明合同项下的债权无任何第三人主张权利，且权利不受限制，即不存在被法院保全、查封或强制执行的情况或已 设担保;在签订本合同之前，债权人没有与第三方签订过本合同项下债权让与合同;并约定相应的违约责任。 (2)双方共同将债权让与通知送达债务人签收，或公证邮寄转让通知给债务人。 (3)共同拟定债权转让通知回执的内容格式，载明:"债务人于×年×月×日收到债权人×××将××(内容及金额)的债权让与受让人×××的债权转让通知，债务人声明，在签收本通知回执日之前，没有收到债权人将相同债权转让给第三人的通知。"据此证明本受让人受让的债权通知时间在先，同时也可避免债权人与债务人串通，将已让与的债权再行让与第三人时将通知回执的时间倒签。 根据上述的回答我们可以清楚知道，债权人转让出租房屋时，债权人发生了转让，原来的约定归于终结，就可以涨租金。如果债务人与原债权人有特别约定的则不能涨租金。如果您还有其他不清楚的地方，请咨询法律咨询网的专业律师，他们会为您解答。 |
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