| 问题 | 抵押物出租是否影响抵押权？ |
| 释义 | 租赁关系针对的是抵押物的占有、使用、收益，是为了充分发挥抵押物的使用价值，而抵押针对的是抵押物的交换价值，两者并无本质冲突，而抵押人作为所有人依然对抵押物享有占有、使用、收益、处分的权利，自然有权将抵押物出租给他人。而且出租之后能够获取租金收益，客观上增强了抵押人的清偿能力，对于抵押权人而言更有利于其债权的实现。但是，当抵押权人准备实现抵押权时，抵押物上存在的租赁权可能会影响抵押物的拍卖变现。由于在不同时期，抵押物出租对于抵押权的实现有着截然不同的影响，因此，对于抵押权人而言，需要做到具体问题具体分析，最大限度地维护自身合法权益。 其一，在抵押权存续期间，如果抵押人与承租人约定的租赁期限在主债务履行期内，或者双方明确约定，租赁合同在他人实现抵押权时自动终止，此时租赁关系的存在能够增加抵押人的积极财产，增强其清偿能力，对于抵押权人有利，因此，无需干涉抵押人的出租行为。 其二，在实现抵押权时，抵押物上仍存在第三人的租赁权的，此时又可以细化为三种不同的情形加以区别对待： 第一，抵押人经过审查，认为抵押物上的租赁关系更加有利可图，可以表示同意承租人继续租赁抵押物，如此就不需要限制抵押人的租赁行为，租赁合同也将继续有效。 第二，抵押人经过审查，认为租赁关系的存续会对抵押权产生限制，而且该抵押权经过了合法的登记，产生公示的效果，那么可以依据《物权法》第190条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主张租赁合同无效。而且《担法释》第66条的规定也可以为合同的无效的主张提供佐证，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，抵押人在实现抵押权时完全不会受到成立在后的租赁权的影响 第三，抵押人不希望抵押物上存在租赁关系，但是其抵押权又未经过登记，比如动产抵押权，如果承租人是恶意的，应当认为该租赁合同对抵押权不产生拘束力，抵押人也可以主张合同无效;如果承租人是善意的，根据《物权法》第190条的规定也强调了在后成立的租赁关系不能对抗已经登记的抵押权，因此，这种情况下的租赁关系受到法律保护，抵押人不能主张租赁合同效力存疑。此时，如果影响到了债权的实现，债权人可以对抵押物的租金可以进行物上代位，但是《物权法》第197条、《担保法》第47条以及《担法释》第64条均允许抵押权人为了实现抵押权，收取抵押财产的孳息。根据上述条文的立法精神，笔者认为，我国法律也允许抵押权人对租金行使物上代位权。 引用法条： [1]《担法释》第六十六条 [2]《中华人民共和国担保法》第四十七条 [3]《担法释》第六十四条 [4]《中华人民共和国物权法》第一百九十条 [5]《中华人民共和国物权法》第一百九十七条 |
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