| 问题 | 商品房交付条件之立法建议 |
| 释义 | 关键词：商品房交付、竣工验收、交付条件、交付标准 商品房买卖合同约定出卖人履行合同的一项主要义务就是把符合合同约定的商品房交付买受人占有。纵观我国现行大多数商品房买卖合同的约定，出卖人都把首要交房条件约定为该商品房经验收合格或该商品房综合验收合格。作为买受人一般很难了解商品房验收合格的具体标准。从而在合同履行过程中产生大量矛盾,出现买受人不接收商品房的情况，或者出卖人将还没有经过验收的商品房进行交付，严重影响房地产市场的健康发展。明确交付条件和标准能够规范房地产开发商的行为，保护消费者的权益。 一、立法现状 在实践中，对商品房法定交付条件理解为验收合格，但对验收合格是指仅指质量合格，还是包括规划、消防、环境等在内的综合验收合格。法律、法规对法定交付条件规定不明确，导致司法实践的不统一。 1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。但对何为竣工验收，验收具体程序并没有做出具体规定。 1998年7月20日国务院常务会议通过《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。这两条虽对建设工程竣工后的验收程序作了基本规定，明确了经过验收才能交付使用，但是并没有明确建设单位向商品房购买人交付的商品房必须经过建设行政主管部门验收后才能交付。因此，在实践中对该条存在两种不同的理解，一种是根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用;认为经过自己组织的竣工验收合格的商品房就可交付消费;另一种则认为必须经过建设行政主管部门的验收后才能交付消费者。 二、比较现行立法关于竣工验收的规定 商品房必须是验收合格的建设工程才能交付，相关的房地产法律法规对此有规定，这点并不异议,关键是对验收程序理解有差异,就会导致对交付条件认识不一致。 从2000年1月30日后,开发商主要依据《建设工程质量管理条例》第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。《建设工程质量管理条例》对竣工验收的程序与《城市房地产开发经营管理条例》对竣工验收的程序相比确实进行了变化,但是不能因此认为建设单位向商品房买受人的交付条件只要经过由建设单位组织的竣工验收合格就达到了交付条件。 其一,通过《建设工程质量管理条例》的名称可以看出:这是针对建设工程质量所做的规定,建设单位组织的竣工验收合格仅表明建设工程主体质量验收合格,而建设工程中消防、规划等是否合格自然不是由该质量管理条例能调整的,而应由相应的行政法规及地方性法规来作出规定。其二,《建设工程质量管理条例》调整的是建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位之间的法律关系,该条例第十六条规定,这里是指施工单位只要通过建设单位组织的竣工验收后,施工单位就可将建设工程交付给建设单位,而建设单位与商品房买受人之间为买卖关系，建设单位交付竣工验收合格的房屋还应包括规划、消防、环境等在内的综合验收合格。其三,《建筑法》第六十条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,并具备国家规定的其他竣工条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条，可以看出建设单位组织的仅仅是质量验收，而根据《建筑法》第六十条，还应具备国家规定的其他竣工条件。其四、建设部于2000年6月颁布实施了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,该规定是为了贯彻《建设工程质量管理条例》，第五条规定:工程符合下列要求方可进行竣工验收,其中包括质量验收,规划、公安消防、环保等部门的验收,而且还需符合无工程款拖欠等要求。所以竣工验收合格并不是单指质量验收合格，还应包括规划、公安消防、环保等部门的综合验收。 三、解读现行商品房买卖合同关于交付条件的合同约定 现行的商品房买卖合同主要适用的是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的示范合同文本。该示范文本关于商品房交付条件的约定主要有以下几种可供双方当事人进行选择：1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格;3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但是根据目前房地产市场的相关情况，商品房买卖合同的内容由当事人双方约定一致的情况很少，主要由开发商对内容进行规定，只是价格、面积、付款方式的不同，而对于交付条件基本都是由开发商进行指定，买受人基本没有选择的余地,而在实践当中，开发商大多选择第1项和第2项，而选择第1项最多。在选择第1项时，由于买受人对法律知识的缺乏，在签订合同时对何为验收合格买受人基本不理解。开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格?根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：1、该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件：工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告;有完整的技术档案和施工管理资料;工程款支付完毕;专项验收(规划、消防、环保)完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间。从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。但一些地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所开发商如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，应尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》，以免发生争议。 如果按照第1项作为交付条件，在实践当中还可能出现，开发商在没有达到竣工条件的情况下，而商品房交付日期又到期，开发商就提前组织施工单位、勘察单位、工程监理单位进行验收，以规避逾期交房带来的责任。由于在质量验收过程当中没有建设行政主管部门的介入，而建设单位、施工单位、勘察单位、工程监理单位在某种情况下属于利益共同体，很容易出现损害购房人利益的情况。 四、商品房交付条件之立法建议与对策 1、修改立法，区分施工单位向建设单位的交付条件与商品房出卖人向买受人的交付条件。明确商品房出卖人向买受人在交付时应达到的最低具体标准，并把该标准定为强制性标准。不允许合同当事人约定比该强制性标准低的标准，即使有约定也无效。目前我国房地产市场行情非常好，房地产价格也持续走高，消费者在与房产商对抗中明显属于弱者,为规范房地产市场，切实保护商品房买受人的利益，推行强性规定是必要的。同时可以更实现效益经济，通过规定最低标准，或者开发商与买受人之间可约定更详细的交房条件，可以有效减少在商品房买卖过程中由于认识不统一产生矛盾。 2、建议修改商品房买卖合同示范文本，在交房条件中取消商品房经验合格作为交付条件这一项。制定高于国家标准的地方性法规或推行地方性示范文本。地方性法规或地方性示范文本能够针对各地经济发展的不同情况作出调整。如果光靠推行高于国家示范文本的地方示范文本还不可行，必须同时制定地方性法规来保障，以防止开发商以自己的优势地位迫使当事人不选择示范文本而失去示范文本的作用。在国家还没有推行把取得《竣工验收备案表》作为最低交付条件的情况下，各地应尽快制定地方性法规把取得《竣工验收备案表》作为基本条件，同时应取得国家法律规定的其它条件。 3、完善验收程序，吸纳业主或业主代表(商品房买受人)参与验收，保证业主知情权。《建设工程质量管理条例》第十六条规定、第四十九条规定对于质量验收，建设行政主管部门采取备案制度，对于质量验收时是否达到验收条件建设行政主管部门对建设单位缺少有效监督。防止建设单位规避因向买受人逾期交房交生的违约责任，在质量验收，消防验收时吸纳业主或业主代表参与验收，能够有效地保证业主知情权。另外在多数情况下，买受人一辈子可能就只有一套住房，买受人对商品房的质量都是非常关心的，而买受人依据自身的条件很难判断房屋质量的好坏，现大数多商品房都是实行预售，预售商品房当中业主更加注重商品房的质量，在验收时吸纳业主代表或业主参与验收，让业主能更清楚该建筑使用的主要建筑材料、建筑构配件是否符合设计的要求，施工是否符合设计要求，是否存在重大质量问题。采取该措施一方面可以对建设单位实行监督，另一方面可以有效保证业主知情权，防止业主对建设单位组织的验收产生不信任而引发矛盾。在目前立法和地方性法规都还没有建立业主或业主代表参与验收程序的制度要，倡议有实力，讲诚信的开发商企业能自行组织业主参与验收程序，保证业主知情权，同时对房地产开发企业的品牌树立具有积极的推动作用。 参考文献： 1、汤枥钧.浅析商品房交付纠纷中的若干法律问题.海南师范学院学报.2004(3) 2、阳雪雅.商品房交付条件探究.西南大学2005年度人文社会科学研究青年基金项目“我国城镇住房变迁的法律问题研究”成果的一部分 3、黄忠.商品房交付条件辨析. 西南政法大学2007年度校级青年项目“占有与交付之观念化诸问题研究”(07XZ-QN-14) |
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