| 问题 | “小产权房”无合法“身份” |
| 释义 | 近日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合发出《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。《若干意见》明确规定，农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地不得登记发证。一纸禁令意味着，在现行法律框架内，“小产权房”不可能获得法律承认。有关规定的出台，无疑将发挥刹风止乱、稳定市场的重要功效，为清理整改工作提供基本思路和法律、政策界限。 国家就转让、占用土地开发商品住宅多次作出明确规定，对“小产权房”及其用地的态度一直非常明确。《宪法》第十条、《土地管理法》第六十三条以及1999年国务院办公厅39号文都有相关规定。特别是2007年12月，国务院办公厅发出的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，首次明确提出“小产权房”这一概念，并明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。2009年国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》强调，严肃查处“小产权房”。从现有法律法规和政策规定可以看出，“小产权房”没有真正的“产权”，得不到法律的保护。 土地用途管制是最严格土地管理制度的核心，“小产权房”首先冲击的是这一制度。从实际情况看，“小产权房”的建设类型有多种形式，村集体自建、村集体与开发商联建的比例较高，购买人群中投资者占比也比较高。这表明，很多“小产权房”带有明显的资本逐利性。这种变相流通，导致集体土地违法入市，使农村集体利益失衡，极易引发社会问题。“小产权房”违背土地用途管制制度，多违反土地利用总体规划，侵占农用地特别是耕地，侵害农民合法权益，必须坚决制止。从确权登记层面设关卡，无疑将起到釜底抽薪的作用。 市场有需求，未必表明存在就合法。“小产权房”不仅冲击房地产调控，而且有更多且深远的危害。不予登记意味着在法律上不承认产权，无产权则无合法“身份”，无法行使占有权、使用权、收益权和处分权，其出租、出售、转让、抵押等交易行为就存在法律风险。一旦“小产权房”因产权问题遭遇利益纠葛，买卖双方将丧失法律保障。尤其要摒弃“只要交钱、罚款就转正”的错误观点。对这一点，市场各方应有足够重视和清醒认识。那些抱有“转正”侥幸心理的“小产权房”交易，应当就此放弃。 关于“小产权房”的争论由来已久，其中利弊各有纷争。解决“小产权房”问题需要从完善制度、严格执法等角度全面分析，尤其涉及集体土地入市流转、与国有土地同价同权等体制机制问题，目前尚难以达成共识。但显然，不能以未有法律法规规定评判现有行为是否合法，讨论这一问题决不能脱离现有法律框架体系。 当然，“小产权房”问题事涉广泛，关系重大，理应积极、稳妥处理。相关地区应尽快摸清现状，依法依规、规范有序地加大对“小产权房”市场的打击力度，同时加大相关改革力度，真正还集体土地一方清净，维护法律法规权威，确保农村土地管理秩序不受冲击。 |
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