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问题	退房协议能否解除
释义	买房对于大家来说并不轻松，买了房之后退房也是一件难事，好不容易退了房又想解除退房协议是不是也一样困难呢？下面就由法律网小编为您解答。     一、从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由     （一）　出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人     商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务（无论买受人是否同意），然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢？根据该条款之规定，显然不能。     如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权（包括抵押、出售、赠与等）。因此，在商品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。     （二）　一房两卖     商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；     因为房屋买卖属于不动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。     另外，如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。          （三）　商品房预售许可证存在欺诈     出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同。根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。     （四）　出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实     出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同。     （五）　出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实     出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。     （六）　出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实     出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。     （七）　房屋存在质量问题严重影响正常居住使用     因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。     （八）　迟延交付房屋超过法定期限     出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。     （九）　迟延办理房产证超过法定期限     商品房买卖合同约定或者　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。     由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。     （十）　担保贷款合同不能订立     商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。     （十一）　所售房屋主体结构质量不合格     商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１２条也规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。     （十二）　房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出３％     按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。     二、退房协议可否解除     退房协议是可以申请撤销的，但是是否能获得法院支持，则需要看你的请求事项是否符合法律的相关规定。《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。     以上是法律网小编为您整理的有关退房协议能否解除的答案，不知道对您有没有帮助呢？买房涉及的金额巨大，因此在买房时应该三思而行，不能随波逐流，掉以轻心。虽然法律上对买房退房都有保护，但是最重要的当然是自己在做决定前的深思熟虑。          引用法条：     [1]《中华人民共和国合同法》第五十四条     [2]《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条     [3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
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