| 问题 | 房产抵押合同人的权利与义务 |
| 释义 | 1、抵押人的权利与义务 (1)抵押人对抵押标的物的占有、使用、处分和收益的权利。房地产设定抵押之后，抵押人在抵押期间对标的物的占有和使用不受影响。抵押人也可将已抵押的房地产予以出租或转让。 房地产上的租赁合同，依最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定，发生在抵押以前的，在抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人继续有效;发生在抵押之后，租赁合同对受让人没有约束力。因实现抵押权导致租赁合同解除的，抵押人是否应当向承租人承担赔偿责任，取决于抵押人是否在签订租赁合同对已经以书面形式告知承租人抵押的事实。 抵押人转让已抵押的房地产的，按照《担保法》第49条的规定，应当通知抵押权人并告知受让人有关抵押的情况，否则转让行为无效。但是，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权。此规定实际上承认有关转让有效，而抵押权在转让后有追及效力。 (2)抵押人有义务保管和维护抵押物，并为抵押物购买保险。这是为了防止抵押物的价值减少。《担保法》第五十一条规定，因抵押人的行为造成抵押物价值减少时，抵押人有义务恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。 (3)抵押人有义务配合进行抵押物登记。司法实践中经常发生抵押人消极对待抵押登记、又以抵押未经登记为由主张抵押无效、以自己的违约行为牟取不正当利益的现象。此现象皆与《担保法》第四十一条规定的“抵押合同自登记之日生效”有关，原因在于该规定未能够将物权的变动与其原因行为分别对待。抵押物登记是物权变动，抵押合同是物权变动的原因行为，原因行为自成立时即对当事人有约束力。抵押物自登记后发生抵押效力，但抵押是否登记不影响抵押合同对当事人的约束力。一方当事人拒绝依抵押合同配合抵押登记的，是违约行为，应承担违约责任。为确保抵押登记的顺利进行，抵押合同的条款应强化当事人提供权证资料、配合抵押登记的义务。 2、抵押权人的权利与义务 (1)抵押权人对抵押物的支配权。抵押权具有物权特征，在侵权行为发生时，抵押权人有权要求侵害人停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。 (2)抵押权人的优先受偿权。在债权得不到实现时，抵押权人有权就抵押物的变价和抵押物的孳息优先于后手抵押权人和普通债权人受偿。 (3)抵押权人遵守抵押合同的义务。抵押权人行使抵押权应严守抵押合同的规定，不得损害抵押人的合法利益。 |
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