| 问题 | 无产权证房屋为标的物的房屋租赁合同效力 |
| 释义 | 1、认定合同是否有效应以法律、行政法规规定依据。《合同法》第52条第(五)款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”是否办理房屋产权证，法律、行政法规没有强制性规定，法院审理案件涉及到确认合同效力时，均严格遵循上述原则。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。这从法律允许转租的规定也可以印证。 建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋、违法建筑等不得出租。但这个规定只是行政规章。已被《商品房屋租赁管理办法》(2011年2月1日施行)替代)《商品房屋租赁管理办法》第二十八条规定，本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”已经取消了《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定。 2、房屋租赁的权源来自合法占有而不必为所有权。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?显然不是。从公平的角度来讲，如果只是因为目前还没有产权证，对房东显然不公平，有可能其正在办理产权证过程中。 3、从实务的角度来看，现在市场上很多没有产权证的房子在租赁，比如按揭房屋，还有国有房屋的出租，并非所有权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。如果否认这些租赁合同的效力，对市场是一个极大的冲击。 4、无产权证的房屋出租是否属于行政违法，以及建筑物是否为违法或违章，都是属于行政管理上的事项，完全没有必要就民事行为作否定的评价。实践中所有权人没有取得产权证的情况很多，但均不影响房屋租赁合同的履行。即使是违章建筑，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，违法建筑物影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政部门责令限期改正，并处以罚款。实践中违章建筑的情况多种多样，违法程度亦有不同，相当部分是可以予以补正的。所以，这类房屋租赁合同不宜以其为违章建筑而一律认定为无效。 当然，若租赁合同明确约定承租房屋是为开办企业所用，这一点在双方的租赁合同中已经明确，而根据企业注册登记的相关规定，开办企业必须具有合法的经营场所，此合法的经营场所要求必须是具有房产证的房屋。若出租人不能提供租赁房屋的产权证，承租人不能进行工商登记注册，出租人的行为已经严重影响到承租人对租赁房屋的使用，承租人租赁房屋的目的不能实现，从这一点可以认定，出租人的行为已经构成根本性违约，承租人可以据此解除双方之间的房屋租赁合同。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第四条 [2]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [3]《中华人民共和国合同法》第两百一十二条 [4]《城市房屋租赁管理办法》第六条 [5]《商品房屋租赁管理办法》第二十八条 [6]《中华人民共和国城乡规划法》第四十条 |
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