| 释义 |
随着房地产市场的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时房地产市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议、购房合同纠纷和前期物业管理上。针对这种现状，我局分别在2005年出台文件就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，在2008出台文件要求全市在建房地产开发项目不得进行违规预售的有关规定，这些文件内容同时也是消费者在正式交纳购房定金和签署《商品房买卖合同》前需要看明白的内容。现将欲购房者应注意事项归纳如下，以供参考： 一、应查看的文件和样本 1、看两部法规。即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》。这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。 2、看五个证件。即：《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到欲销售房屋的房地产开发开发企业是否具备合法的商品房开发和销售资格，自已欲购的商品房是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。 3、看二份样本。即：《商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本。这个环节是大多数消费者所忽视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。《商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者可以通过精读《商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法，有没有双方达成共识的可能。通过看《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。 在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。 二、乡村集体所有用地所自建房屋不能购买 根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，城市规划区集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发“经营”。显然，在集体所有土地上建的房屋不得对外销售。目前，在房地产市场上有的消费者为贪一时便宜，购买了集体所有土地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，不仅影响了居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体所有土地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的，国家也明令禁止城镇居民到农村去购买房屋。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购买后产生一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。在此提醒广大购房者不要购买集体所有土地上的房屋。 三、超过《商品房预售许可证》有效期的商品房，消费者不要购买 我市《商品房预售许可证》有效期为一年，已办理《商品房预售许可证》的开发项目预售期满后，房地产开发企业可提前到我局续办《商品房预售许可证》，否则视为该《商品房预售许可证》无效。所以，我局再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的《商品房预售许可证》，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。
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