| 问题 | 商品房买卖引纠纷 开发商一房二卖须赔偿 |
| 释义 | 2013年5月22日，广西龙胜各族自治县人民法院审结一起商品房买卖合同纠纷案，一审判决被告兰桂奇于判决生效后30日内为原告李学斌办理龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路某号楼一杂物间的产权证书，同时解除原告李学斌与被告兰桂奇之间关于该杂物间的买卖合同，由被告兰桂奇返还原告李学斌已付购房款23000元，并赔偿原告李学斌20000元，合计43000元。 龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路某号楼由被告开发出售。依据产权证书登记的内容，该楼负一楼里侧从外到里即101至106六个空间的设计用途是杂物间，该杂物间也可作车库使用，每个杂物间之间有墙相隔，不安门，外侧是能方便车辆进出的通道，通道的入口处与一楼1-101门面相邻，并安装了一电动卷闸门。原告向被告购置了一楼1-101和1-102两个门面用于经营家具，第三人向被告购置了302号商品房和106号杂物间，106号杂物间办理产权登记手续的时间是2008年4月15日。之后，原告也欲向被告购买杂物间，双方经口头协商，被告同意将位于最里面相邻的105号、106号两个杂物间作价118000元卖给原告，并为原告将这两间杂物间前面通道的外侧砌了一堵墙，安装了一个由原告提供的卷闸门，使这两个杂物间与该杂物间前的通道作为一个整体空间供原告使用，并答应待第三人的贷款抵押到期后，由被告负责将106号杂物间的产权变更到原告的名下。2009年7月13日，被告正式将这两杂物间门面出卖给原告，原告当天付给被告购房款82000元，余下36000元双方约定待被告为原告办好产权证书交付后付清。此后，原告一直使用这两杂物间门面存放家具。后因第三人及杂物间其他所有人不满原告对105号、106号杂物间的使用方法，认为原告不是将杂物间用于放置车辆，也不仅仅是用作家具仓库，而是用作了家具加工房和门面，共用的电动门经常处于开启状态，致使放在杂物间内的东西经常丢失，原告还经常将家具占据共用通道，影响车辆进出，原告遗落在地上的钉子偶尔还扎坏车辆轮胎，故而向原告提出了整改意见。原告在为自己行为辩解的过程中与第三人发生了争执。第三人以收回106号杂物间使用权为由，将被告为原告加砌的墙敲毁、门撤掉。为此，原告向法院提起了诉讼。 龙胜法院审理后认为，原告与被告之间关于105号、106号两个杂物间的买卖合同是双方当事人真实意思表示，被告为促成合同成立，还依据原告的要求对两个杂物间进行了改造，之后又收取了原告购买杂物间的大部份价款，原告也实际使用了该杂物间，故双方的合同合法有效。在原告向被告支付购房款后，被告就应当及时为原告办理有关手续，将所有权转移给原告。但在收取原告购房款之前，被告已将106号杂物间出售、登记给了第三人。因106号杂物间已经登记在第三人名下，原、被告就106号杂物间的买卖合同不能对抗第三人，且第三人拒绝将该杂物间变更登记给原告，故原告购买106号杂物间的目的及要求被告为其办理产权登记的请求，事实上也已不能实现，就106号杂物间的买卖关系，被告对原告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 合同法第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故原、被告双方就106号杂物间的买卖合同应当予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告已付的82000元，虽然被告出具给原告的收据上载明的是“定金”，但依据收据上“两间总计118000元，还欠36000元”的内容，该款事实上是原告支付给被告的购房款，原、被告双方也均认可是购房款。故其中59000元应视为是支付105号杂物间的价款，余下的23000元应视为是支付106号杂物间的购房款。现106号杂物间事实上已不能实现原告的购房目的，该结果的造成，与原告在使用杂物间的过程中未与相关人员处理好相邻关系有一定的关系。因此，被告除返还原告就106号杂物间已付的23000元外，还需另赔偿原告已付房款不超过一倍的损失。因105号杂物间的所有权尚未登记，也未涉及到其他人的利益，故被告应当及时为原告就105号杂物间办理产权登记手续。综合对案情的全部分析，法院依法作出了前述判决。 引用法条： [1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 |
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