| 问题 | 买了抵押的商品房怎么办？ |
| 释义 | 买了抵押的商品房怎么办？ 作者刘桂林 读者疑问：我于2003年4月13日在北京市朝阳区西大望路XX花园售楼处与开发商签订了一份买卖合同，约定我购买开发商出售的位于朝阳区西大望路X号房屋一套，房屋总价款813499元，我于4月13日交纳首付款200000元，5月31日交纳93499元，余款520000元通过银行贷款取得。我单方在合同上签字后，开发商让我交纳了20万元首付款和407元印花税，开发商向我出具了收款收据。但是过了一个月，贷款迟迟没有音信，我多次催促开发商，开发商都说等等。后来我到房屋行政管理部门去调查了一下，了解到自己所购房屋土地及在建工程已经在2002年10月24日被开发商抵押给中国工商银行XX支行，迟迟不能做预售登记，因此无法办理贷款。基于此种情形，我于2003年4月15日向开发商提出解除合同并退还首付款，但开发商称我违约，我应给付开发商32000元违约金。我不同意开发商的要求，坚持退全款，双方因此产生争议。我与开发商协商未果，于是我于5月29日向朝阳区人民法院起诉。要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还200000元首付款及407元印花税及利息。2003年6月1日，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法）实施后，我在庭审前即6月25日变更了自己的诉讼请求，由解除双方签订的买卖合同变更为确认双方签订的买卖合同无效，要求开发商除返还首付款、赔偿利息损失及税金外，还要求开发商赔偿购房款一倍的数额，理由是开发商在转让该房屋时没有告知抵押的事实，根据司法解释的规定，我有权要求双倍赔偿。 2003年9月28日，本案在朝阳区人民法院开庭审理。在庭审中，开发商辩称，在销售该商品房时，开发商已告知房屋已抵押给银行，但并没有出示告知的证据，开发商表示及时解除了抵押，且现在银行对我所购房屋抵押进行释放，不影响双方履行购房合同，并当庭提出反诉，认为我没有按期支付房款，属于违约行为，应赔偿开发商40674.95元违约金。 本案的审理结果：一审法院判决认为，此合同无效，导致合同无效的主要责任在开发商，开发商应将已收取的购房款及税金返还我，并赔偿我因此造成的经济损失。但是，我主张基于开发商的欺诈行为，导致合同无效而要求开发商双倍返还已付购房款的请求，理由不足，不能证明开发商存在主观故意，且开发商的抵押行为未影响我的实际权利，开发商虽不能举证说明已将抵押告知购房人，但已经采取了补救措施，涂销所售房屋设定的抵押权，并未影响我取得所购房屋。因此法院根据担保法第49条第一款，合同法第五十八条规定，判定双方签订的合同无效，开发商于判决生效后七日内退还我购房款二十万元及税金407元，开发商赔偿我经济损失，以二十万元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，自2003年4月14日起算，至实际退款之日止。驳回我的双倍赔偿的要求。我不服一审判决，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院于2004年3月10日判决驳回我的上诉，维持原判。请问法院不判双倍赔偿合法吗？是不是没有按照商品房买卖的司法解释来判案？ 律师答疑：法院的审判结果是依据法律规定及法律事实而得出的结果，法院在审理具体的案件当中，依据的是法律事实而不是客观事实。本案当中，要求开发商承担双倍赔偿责任的前提是开发商故意隐瞒所售房屋抵押的事实，即购房人一定要证明开发商存在主观故意，然后在符合其它法律及事实的条件下，开发商才会承担双倍赔偿的责任。本案当中，开发商对于所售房屋存在抵押的问题，可能故意隐瞒，也可能不是故意的，这需要作为购房人一方的你来证明，如果证明不了，按照证据规则的规定，法院只能做出不利于你一方的判决，因此从法律角度来说，在现有的证据前提下，法院的判决应该是正确的。 引用法条： [1]《中华人民共和国担保法》第四十九条 [2]《中华人民共和国担保法》第五十八条 [3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 |
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