| 问题 | 什么是“买卖不破租赁”？ |
| 释义 | 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。 但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制： ①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制； ②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制； ③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。 【提示】 “买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百二十九条 [2]《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条 [3]《最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释》第二十条 [4]《中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十九条 |
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