| 问题 | 怎样稽查房产税中的避税问题 |
| 释义 | </script> (一)关于房产税的基本规定 房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。 (1)房产税的纳税义务人 房产税的纳税义务人为在我国境内拥有房屋产权的单位和个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 房产税不适用于外商投资企业和外国企业。 (2)房产税的征税范围 房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区： ①城市以市行政区域(含郊区)为征税范围; ②县城以县城镇行政区域(含镇郊)为征税范围; ③建制镇以镇人民政府所在地的镇区(不包括所辖行政村)为征税范围; ④工矿区指大中型企业所在地非农业人口达到2000人以上，工商业比较发达的工矿区。工矿区开征房产税须经省级税务机关批准。 (3)房产税的计税依据 房产税按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府确定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 (4)房产税的税率 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，即从价计征的，税率为1.2%，计算公式为： 从价计征应纳税额=房产原值×(1-10%～30%)×1.2% 依照房产租金收入计算缴纳的，即从租计征的，税率为12%，计算公式为： 从租计征应纳税额=租金收入×12% (5)房产税的减税免税 下列房产免纳房产税： ①国家机关、人民团体、军队自用的房产; </script> ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产; ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产; ④个人所有非营业用的房产; ⑤经财政部批准免税的其他房产。 (二)关于房产税的避税与反避税内容和方法 (1)从价计征房产税的避税与反避税 ①稽查纳税人的“固定资产”账户，审核“固定资产”账户中记载的房产余值，对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实或没有原值的房产，应参考同时期的同类房产核定。 ②税金的计算是否正确。一般来说，纳税人计算应纳税金时，比较容易出现的问题是把扣除房屋折旧额以后的房产净额作为房产原值计算应纳税额，稽查时应引起注意。 (2)从租计征房产税的避税与反避税 ①稽查纳税人“营业外收入”账户中是否有房屋出租收入，稽查“应收账款”账户和其他收入账户是否有房屋、出租收入。 ②租金的计算是否正确。对这部分房产税进行稽查时要注意是否存在部分出租的情况，如果存在这种情况则要按房产余值、租金收入两种方法分别计征房产税税额。 (三)关于对房产税进行避税与反避税应注意的问题 (1)产权出典的，是否由对房屋具有支配权的承典人缴纳房产税。 (2)对免税单位(如国家机关)租给免税单位的房产，仍需要按规定缴纳房产税。 (3)对外资企业和外籍个人的应税房产是否按规定征收城市房地产税，而不征收房产税。 (4)对实行从租计征的房产，不得再实行从价计征。在按房产原值计征房产税时，是否将出租房产的原值从企业房产原值中剔除。 (5)对以房屋作价投资联营的企业，如果投资者参与投资利润分红，共担风险，则是否由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险，则是否由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 (四)城市房产税的避税与反避税 </script> (1)城市房地产税的基本规定 ①城市房地产税的纳税义务人 城市房地产税的基本税法依据是1951年8月国务院颁布的《城市房地产税暂行条例》。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种。房产税于1986年10月实施，城镇土地使用税于1988年11月实施，均对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。 ②城市房地产税的征税范围 城市房地产税的征税地区，原则上以城市和经济繁荣程度、建筑物较好的市镇为开征地区。具体开征地区由国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府自行核定。实际征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。 (2)城市房地产税的避税与反避税内容和方法 城市房地产税的避税与反避税内容和方法与房产税基本类似。 但在对中外合资、合作企业的应纳城市房地产税进行税务稽查时，中方以使用过的房产作为资本投资，应以投资时双方合同议定的价值作为该房产的原值，并以此作为其应纳城市房地产税的计税依据。 |
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