| 问题 | 业主怎么行使撤销权？ |
| 释义 | 1.业主撤销权的含义 业主撤销权是物权法规定的一项权利，系法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有的一种新型的撤销权。从物权法第七十八条第二款和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定的内容来看，业主撤销权的含义是指业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定，认为侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，可请求人民法院予以撤销的权利。 设立业主的撤销权，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而侵害业主的合法权益。建筑物区分所有中的重大事项决定机制，是典型的民主决策机制，尽管物权法和物业管理条例等相关法律对业主大会的运作做了相关规定，但现实中仍准免会出现所谓的民主悖论，即利用少数服从多数的民主程序来剥夺、践踏少数人权益的现象，形成多数人暴政。法律规定小区物业管理的相关事项由业主大会和业主委员会按照一定程序进行决定，但同时我们必须面对和解决如果业主大会，业主委员会作出的决定损害业主的合法权益该怎么办的问题。一方面，业主大会或者业主委员会履行职责、代表业主意愿、维护业宅利益的决定，应该对每一位业主都具有约束力。但另一方面，如果业主大会或者业主委员会作出的决定违背了业主的意愿，侵害了某个或若干个业主的利益，遭受侵害的业主应有救济的法律途径，避免业主的实体权利无法得到保障。 物权法规定受损害的业主有权向人民法院申请撤销业主大会或者业主委员会作出的决定，从立法理由看，确实是对上述规范设计理念的回应。在业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益时，哪怕是单个的业主，皆可向法院提请撤销业主大会或者业主委员会的决定这一规定，从法律上给与了业主在合法权益受侵害寸正当合理的救济途径，一定程度上避免了民主的暴政情形的发生。 2.业主撤销权的性质 撤销权，在性质上属于形成权的一种，具有从权利的性质。业主撤销权的权利性质属于形成权，系业主基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利所派生的从权利。因此，该项权利归业主享有。非小区业主不享有对业主大会和业主委员会决定的撤销权。 业主撤销权的行使具有溯及力，可使被撤销的决定的法律效力归于消灭，自始无效，但该权利的行使受除斥期间的限制。根据司法解释的规定，除斥期间为一年，即业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。超过法定期间的，该撤销权归于消灭，法院不再支持其相应的请求。 同时，业主行使撤销权，应以向人民法院提起民事诉讼的方式主张，由法院审查相应决定是否具有可撤销的情形并作出裁判。如果业主不向法院提起诉讼，只是直接向业主大会或者业主委员会主张撤销的，将不发生撤销权行使的法律效力。在业主撤销权诉讼中，法院认定业主大会或者业主委员会的决定存在可撤销情形，并作出撤销决定的生效判决的，相应的决定视为自始无效。 3.业主撤销权行使的对象 业主撤销权适用的对象是业主大会或业主委员会作出的决定。业主撤销权行使的范围取决于依照法律规定业主大会或者业主委员会有权对哪些事项作出决定。根据物权法第七十六条和物业管理条例的相关规定来看，除了业主大会所授权的职责之外，业主委员会的职责限于执行业主大会的决定，无权自行作出对业主权益具有实质影响的决定。 4.业主撤销权诉讼的被告 从现行规定来看，法律并没有赋予业主大会民事诉讼的主体资格，而业主委员会作为民事诉讼当事人已得到实践的认可;并且业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管，业主委员会可以代表业主大会参加诉讼，并就作出决定的合法性进行举证。因此，在业主撤销权诉讼中，应以业主委员会作为被告，而不论业主请求撤销的是业主大会的决定还是业主委员会的决定。 5.业主行使撤销权的理由 根据司法解释的规定，业主行使撤销权的理由是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序。也就是说业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，不仅包括实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定即侵害业主的程序权益。 所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有而享有的合法权利受到业主大会或业委会决定的侵害、在建筑物区分所有的情形下，物权法对业主享有的专有权、共有权和成员权等权利的内容进行了详细的规定，涉及多个方面。按物权法的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，物权法明确规定了应由业主大会作出决定的事项，对这些事项，只要业主大会按法律规定的程序作出决定且同意决定的业主达到一定的票数，则该决定将对全体业主具有法律约束力，少数业主不得以其不同意为由请求撤销该决定。但如果业主大会作出决定涉及的事项并非法定应由业主大会决定的有关共有和共同管理的事项，而是限制或者剥夺某部分业主合法权益的，如损害了业主对专有部分的所有权等，因该决定内容侵害业主的实体权利，自该决定作出后，业主即有权请求人民法院予以撤销。 业主委员会作出决定的内容合法性则较容易审查，因为按照法律规定，业主委员会的职责限于执行业主大会的决定，业主委员会只可以根据业主大会所授权的职责作出相应的决定，如召开业主大会等，无权自行作出对业主权益具有实质影响的决定。业主委员会擅自作出决定的，业主可请求人民法院予以撤销。 对于侵害业主程序权益的决定，即违反法律规定程序作出的决定，应根据业主大会议事规则、物权法及物业管理条例关于业主大会的召开、投票表决等程序方面的要求进行审查。程序上，业主大会作出决定之前，应将召开业主大会的事项提前通知全体业主，业主按照法律规定享有投票权。业主投票表决后，应将投票情况统计，并根据得票情况作出是否通过相关事项的决定。如果业主大会实际上并末召开而作出决定，即属于违反法律程序的虚假决议，业主有权请求撤销，如果业主大会召开会议没有通知业主便投票表决，即属于有程序瑕疵的决议，业主有权请求撤销;但在通知的方式上不需严格要求必须直接通知到每一业主，对于在小区公告栏发布公告等足以使业主知晓的方式通知，也可以视为已经过通知程序。如果在业主大会投票表决时，某一决定的同意票数没有达到法律规定的比例，由此作出的决定属于违反法律规定程序的决定，业主有权请求撤销。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第七十六条 [2]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 |
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