| 问题 | 从中介炒房谈买家权益保护 |
| 释义 | 案例：小梅于2010年9月份经嘉定区某房地产经纪公司法定代表人吴某介绍，欲购买位于嘉定区李店角基地某处动拆迁安置配套商品房，购买过程如下： 李店角基地某处动拆迁安置配套商品房先前已有房产经纪公司法定代表人吴某与房屋权利人严某签订了定金协议，由吴某交付10万元定金给严某，并约定双方签订买卖合同的日期，事后，由吴某和小梅签订一份合同权益转让协议，约定吴某先前购买的动拆迁房屋由小梅购买，由小梅支付给吴某25万元转让费，其中包括吴某先前给付严某的定金，吴某退出交易，之前吴某和严某所有权利义务转由小梅享有和承担，并且在合同权益转让协议中约定小梅和吴某的关系是表兄弟，以期让严某同意由小梅购买房屋。严某遂于小梅签订了房屋预买预售合同(因为是动拆迁安置房)，并约定好双方权利义务。 合同签订后，由于小梅当初购买房屋时，吴某告知此房屋不受3年(上海市新政出台后，动拆迁房屋交易限制已有5年变为3年)限制，可以马上过户。但事实上，李店角基地某处动拆迁安置配套商品房房屋大产证还没有出来，严某至今未办理出小产证;且嘉定区房管局部分人员告知：只要是区(嘉定区)配套商品房，可以立马办理过户交易，没有时间限制(本律师以为，不管是区配套还是是配套商品房，3年之内不能办理过户交易是肯定的。嘉定区房管局不管是出于什么目的动机是什么，也不管嘉定区出台什么办法，都不能逾越上海市的规定)，致使小梅至今未办出房产证，也没有入住，和小梅当初签订合同时购房目的大相径庭。 律师意见： 1：合同权益转让协议的效力 李店角基地某处动拆迁安置配套商品房先前是由吴某和房屋权利人(被拆迁安置人)严某签订定金协议，由吴某购买的。吴某在签订完定金协议后，积极寻找下家转手，当找到小梅时，双方签订合同权益转让协议，约定由小梅购买房屋，此份合同属于合同法上规定的合同概括转让，合同的概括转让包含合同债权让与与合同债务承担，，即吴某不仅转让了其将做为买房者享有将来房屋物权的权利，也转让了购买房屋需要支付价款的义务，债权让与必须通知权利人，债务承担则必须经过权利人同意。关于此案，因为是吴某假借与小梅的亲属关系，骗取了严某的同意，签订了房屋预买预售合同。可以说是没有经过权利人同意，那么没有经过权利人同意，合同权益转让协议的效力如何呢，本律师将在下一篇文章中予以学理阐述，这里直接告诉读者，合同是有效的或者是效力待定的，而不是无效的。只是由于吴某的行为致使小梅与严某签订的房屋预买预售合同实现不了合同目的，因此，小梅与严某签订的合同双方可以协商解除，这样反过来，就可以要求解除小梅与吴某之间签订的合同权益转让协议，这样，小梅可以拿到之前交付给吴某所谓25万的转让金。 2：动拆迁房屋买卖物权与债权关系 此案中，小梅没有理解动拆迁房屋买卖中众多的法律含义，以为只要签订合同，就能享有房屋(物权)，还有些读者以为动拆迁房屋是不能买卖的，因为他们了解3年限制交易的规定。其实，这些理解都是错误的，动拆迁房屋时可以买卖的，即签订房屋买卖合同一点问题都没有，只要是双方真实意思表示，那么房屋买卖合同是有效的，这时买家享有的是合同法上的债权，但是是不能享有物权的，因为不动产过户是已登记为要件的，3年内不能上市交易的意思也就是3年内不能办理过户，3年内不能享有房屋的物权，必须等满3年后，买卖双方才能办理过户。 3：买卖动拆迁房屋注意问题 如上所述，买卖动拆迁房屋，主要是在买卖合同(动拆迁房屋预售合同)的设计上，因为有3年的过渡期才能最终实现房屋物权，因此，一般的买卖合同是无法保证这种交易的安全的，本律师常年代书动拆迁房屋买卖合同，广大买家可以来电来函索要各式合同。 房产中介相关知识，推荐阅读： 黑中介骗人五招数 黑中介骗人五招数 |
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