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问题 租赁合同纠纷管辖权异议申请书
释义
    一、租赁合同纠纷管辖权异议申请书
    租赁合同纠纷管辖？关于租赁合同纠纷管辖，应适用民事诉讼法所规定的一般地域管辖还是特殊地域管辖，认识不尽一致。大体有两种意见：
    一种意见认为，按照“民事诉讼法”第二十九条的规定，只有执行特殊地域管辖有困难的，才适用一般地域管辖。涉及房屋租赁关系的诉讼，从两便原则考虑，应当适用特殊地域管辖。否则，如适用一般地域管辖，对于房屋座落地与被告所在地不一致的纠纷，不便于受诉法院查明案情和判决后的执行。但持这种意见的同志，对适用具体条款又有两种不同的看法，有的认为应适用民事诉讼法第二十三条的规定，由房屋所在地即履行地法院管辖。理由是，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，均属于合同纠纷，因为这类纠纷产生的根据是双方实际存在的租赁合同;民事诉讼法第二十三条所称“合同纠纷”并未指明只限于经济合同，自然，这类民事合同也应适用第二十三条的规定。有的则认为应适用民事诉讼法第三十条第（一）项的规定，由房屋所在地法院管辖。理由是这类纠纷虽不涉及不动产产权的确认或变更，但它涉及到了产权人对不动产使用方式的变更和承租人有无使用权的问题，也属于“因不动产提起的诉讼”;
    审判实践中，不少是由房屋所在地法院管辖的。
    第二种意见认为，根据审判实践中的一贯做法，应适用一般地域管辖。理由是，民事诉讼法第二十三条所称“因合同纠纷提起的诉讼”，指的是经济合同，不包括民事合同，因为民事合同范围较广，显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖;民事诉讼法第三十条第（一）项所称“因不动产提起的诉讼”，指的是不动产产权，房屋租赁纠纷，实质上是合同履行中的争议，不涉及不动产的产权问题，所以，也不能适用对不动产的专属管辖规定。
    我们的意见，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般可由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，可由被告户籍地或居所地法院管辖。
    
    二、最新房屋租赁合同纠纷的司法解释
    《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
    第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
    乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
    当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
    第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
    第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
    租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
    第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
    当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
    第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
    当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
    第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
    （一）已经合法占有租赁房屋的;
    （二）已经办理登记备案手续的;
    （三）合同成立在先的。
    不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
    第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
    第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
    （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
    （二）租赁房屋权属有争议的;
    （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
    第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
    已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
    第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
    （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
    （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
    （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
    （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
    第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
    第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
    第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
    （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
    （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
    第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
    第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
    因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
    第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
    次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
    第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
    第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
    第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
    （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
    （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
    第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
    第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
    第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
    第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（优先购买权不支持的情况）
    （一）房屋共有人行使优先购买权的;
    （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
    （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
    （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
    第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
    二、房屋租赁合同纠纷怎么起诉
    当事人双方如果在合同中设有订立仲裁条款，或在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。法院认为应该受理的案件，应立案审理。
    对于经过行政机关处理的纠纷，当事人不服的，可根据不同情况，向人民法院提起民事诉讼或行政诉讼。根据房屋租赁管理情况和行政诉讼受案范围的规定，导致行政诉讼的有如下几种情况：
    1.因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的。
    2.对产权不明的房屋，出租人在征得房管局同意时出租的。
    3.行政机关越权作出决定的。
    4.当事人要求办理房屋租赁注册手续，而主管机关不办理也不依法答复的。
    5.承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋，以保证人身财产安全，而房管机关置之不理的。
    6.出租人要求房管机关依照行政法规，针对承租人利用承租房屋从事非法活动的情况，终止房屋租赁合同。如果主管机关认为需要处理，并以行政决定方式责令承租人终止承租权，而承租人对该决定不服的，就可以他物权受到侵犯为由提出行政诉讼。
    提起行政诉讼或民事诉讼，都必须有明确的被告，而且还必须是属于受诉法院管辖。在行政诉讼中，要注意，经复议的案件，复议机关维持原行政机关具体行政行为的，作出具体行政行为的房屋行政管理机关为被告;复议机关改变原具体行政行为的，改变行政行为的复议机关为被告。共同作出同一具体行政行为的房屋行政管理机关是共同被告。由法律法规授权的房屋行政管理组织所作出的具体行政行为，该组织作为被告。例如，城市房屋拆迁管理处是政府成立的、专门负责房屋拆迁的行政组织，它作出的决定，在性质上也属于行政行为，可以作为行政诉讼的被告。
    三、保险合同纠纷管辖
    保险纠纷案件的管辖，民事诉讼法有原则的规定，即民事诉讼法第二十六条：“因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地的人民法院管辖。”保险合同是投保人与保险人之间关于财产保险和人身保险的协议。保险合同纠纷指投保人与保险人或者投保人、被保险人、受益人与保险人因保险标的、保险责任和责任免除、保险期间和保险责任开始时间、保险价值、保险金额、保险费以及支付办法、保险金赔偿或者给付办法、以及违约责任等引起的纠纷。保险标的物，指投保人投保保险的财产，比如某建筑物、某运输工具等。
    最高人民法院为了进一步明确涉及运输工具和货物运输的保险纠纷的管辖，在关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的司法解释中第二十五条规定：“因保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。”
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    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条
    [2]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条
    [3]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
    [4]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条
    [5]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条
    [6]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
    [7]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条
    [8]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
    [9]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条
    [10]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条
    [11]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [12]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [13]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [14]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [15]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [16]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [17]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [18]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [19]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [20]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    [21]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
    [22]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条
    [23]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条
    [24]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条
    [25]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条
    [26]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条
    [27]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十六条
    [28]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第两百一十九条
    
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更新时间：2025/4/6 1:36:31