| 问题 | 土地出让方式有哪些？ |
| 释义 | 导读：土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式。土地出让方式包括招标、拍卖和挂牌三种形式，具体土地出让的这三种方式是如何的呢?关于土地出让方式的详细内容请看本文介绍： 一、招标 招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标的特点有： 1、招标是由参加投标的企业按照招标人所提出的条件，一次性递价成交的贸易方式，双方无须进行反复磋商。 2、招标是一种竞卖的贸易方式。 3、招标是在指定的时间和指定的地点进行的，并事先规定了一些具体的条件，因此，投标必须根据其规定的条件进行，如不符合其条件，则难以中标。 二、拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖的特点： 1、拍卖必须有两个以上的买主：即凡拍卖表现为只有一个卖主(通常由拍卖机构充任)而有许多可能的买主，从而得以具备使后者相互之间能就其欲购的拍卖物品展开价格竞争的条件。 2、拍卖必须有不断变动的价格：即凡拍卖皆非卖主对拍卖物品固定标价待售或买卖双方就拍卖物品讨价还价成交，而是由买主以卖主当场公布的起始价为基准另行应报价，直至最后确定最高价金为止。 3、拍卖必须有公开竞争的行为：即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同一拍卖物品竞相出价，争购以图，而倘若所有买主对任何拍卖物品均无意思表示，没有任何竞争行为发生，拍卖就将失去任何意义。 三、挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让活动依照下列程序进行： 1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。 5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。 6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。 7、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。 8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： 1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交; 2、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外; 3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交; 4、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。 在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。 |
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