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问题 关于划拨土地上房屋的转让的相关规定
释义
    关于划拨土地上房屋的转让的相关规定
    从我国的法律规定来看,房地产是房产和地产的有机结合,二者形成一个整体,当房屋所有权转移时,房屋占用范围内的土地使用权一并转移;反之,在土地使用权转移时,地上的房屋所有权也应随之转移。《物权法》第一百四十六条规定,“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定,“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定,“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这就是我们通常所说的,如果合同目的是对房屋进行交易,则地随房走。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定“建筑物所有者转让地上建筑物、其它附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权也随之转让。”
    从上述的法律和行政法规的规定可以看出,房屋买卖行为除了要遵守合同法外,还必须遵守土地管理及房地产方面的法律法规。也就是说判断或认定房屋买卖合同的效力,除了按一般买卖合同的标准来判断或认定外,还要看是否违反了土地使用权转让方面的法律法规的强制性规定。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定,“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交付其使用,或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。”由于以划拨方式取得的土地使用权的特殊性,决定了其在转让时必须有特别的规定。
    违反国家关于划拨土地使用权转让的强制性规定,应属于无效合同,由于合同的无效,也直接导致了房屋买卖合同无效。主要法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
    《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况以外,不得转让、出租、抵押。” 第四十五条规定“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
    (一)土地使用者为公司、其他经济组织和个人;
    (二)领有国有土地使用证;
    (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
    (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
    该条例的第四十四条规定是一种强制性规定,如果诉争房屋的土地使用权不符合法律规定的转让条件,也就是违反了该条例第四十四条的规定。依照《中华人民共和国合同法》的规定属于违反法律、法规的强制性规定,应认定合同无效。
    以上是法律网小编为您提供的房产转让相关知识,如需了解更多,请阅读:
    房屋转让的手续有哪些
    房屋转让过户步骤及费用
    房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理
    
    引用法条:
    [1]《中华人民共和国物权法》第一百四十六条
    [2]《中华人民共和国物权法》第一百四十七条
    [3]《中华人民共和国合同法》
    [4]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条
    [5]《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条
    [6]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条
    [7]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条
    [8]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条
    [9]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条
    
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更新时间:2025/3/15 14:17:23