| 问题 | 未取得授权 父代签购房合同不成立 |
| 释义 | 老年人奔波于各房产中介公司为子女买房已屡见不鲜，父母表示关爱子女的美意，子女亦能节省自己的精力，但此类父母为子女代理购房事宜可能存在风险。近日，江苏省无锡市崇安区人民法院就开庭审理了一起此类案件，父亲张某在为子女代签了购房合同后反悔，惹出一场官司。 张某今年年逾六旬。2013年6月29日，张某和妻子在一家中介公司看中一套房屋。张某向卖房人杨女士表示，其并不是为自己买房，而是买给女儿女婿的，房屋的首付由他支付，其余的钱会和女儿商量在几年内将贷款还清。杨女士对此表示同意，双方谈拢房屋的成交价为282万。 随后，中介公司组织双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金。杨女士在“出售方”一栏签名，张某在“代理人”一栏中签名，并在“买受人”一栏中同时签上其和女儿女婿三人的名字。 同年7月1日，张某给中介公司打去电话说房子不买了。张某称，回到家后，女儿小张明确表示不想买房，他们想把这套房子退了。张某的理由让杨女士无法接受，杨女士提出，其本来就急需用钱，因为张某的出尔反尔，现在有一笔贷款没办法支付，如果张某违约，必定要弥补她的损失。在中介公司的几次组织协调下，双方均未达成一致意见。杨女士诉至法院，要求张某一家按照合同约定赔偿违约金28.2万元。 案件审理过程中，张某的女儿小张及女婿认为，合同上载明：甲乙双方认可房屋过户到两人名下，两人贷款，此合同由代理人张某代为签署。虽然父亲要给他们买房是出于好意，但其并没有授予父亲代理权，且两人对购房以后的贷款无力偿还。父亲既然不是购房人，该份合同就应属无效。 中介工作人员出庭称，签署合同的次日，张某一家人到杨女士家现场看房，对房子都表示满意，并没有提出什么意见。杨女士对此也无法理解，“张某在签合同时，曾承诺是给家人买房的，我怎么可能会不相信呢？”杨女士表示，当时中介公司是要求张某出具代理手续的，但张某说房子一定会买的，过两天就会支付一部分定金，如果产生纠纷，其会一并承担。 经法院审理查明后认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，虽然杨女士与小张夫妻对张某是否是买卖合同的一方当事人存在争议，但各方对小张夫妻是合同当事人没有异议。虽然张某以女儿、女婿的代理人身份在合同上签名，但小张夫妻并未授权给张某，所以该合同并未取得两人的认可，该合同不成立，合同内容包括违约金条款对于双方当事人均无法律约束力，最后法院作出一审判决，驳回了杨某的诉讼请求。 法官提醒： 当今部分年轻人由于社会经验不足、工作繁忙等原因，开始委托父母为其挑选购房，但实际操作中，作为实际购房人的子女大多不会特意向父母出具书面授权委托书，仅以口头委托，父母便以子女的名义进行购房，而作为房屋出卖人则通常希望顺利达成协议，对于代理人是否取得授权并不进行严格核查，仅凭代理人的口头保证便对其代理权限予以信任，中介公司为达成中介合同通常也“网开一面”，双方签订合同后，若子女作为实际购房人事后不愿追认其父母代理行为，《房屋买卖合同》将因出卖人未与实际购房人达成合意而不能成立。 我国《民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任；《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 房屋买卖一般涉及金额较大，故签订合同时需慎之又慎。无论作为买房人还是出卖人，在签订合同前必须确认对方是否系合同当事人，如系代理人则需对方提供相应书面授权材料，有必要时还需亲自核实，尽可能保证签订合同形式的完备，方能避免以后可能产生不必要的损失。 引用法条： [1]《房屋买卖合同》 [2]《房屋买卖居间合同》 [3]《中华人民共和国合同法》第四十八条 [4]《中华人民共和国民法通则》第六十六条 |
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