| 问题 | 签订拆迁合同中注意的问题 |
| 释义 | 一、开发公司征得为用户宅基地面积，具体面积以用户宅基地合同为准(含正房与院及院墙等)按照宅基地建筑面积计算。补偿款项为：3000/平米计算。 二、地上物按新旧房不同，面积比例和年限参考市场价以每平米____元补偿。(合同签订日期起执行) 三、楼房置换问题： 解决方案(1)：置换面积按各户需求选择面积。 解决方案(2)：若开发商不同意要求必须拿出50%宅基地面积置换楼房面积，可把用户选完后不足50%的面积所能置换的楼房面积以一定比例置换成小区底商面积。具体置换比例参见当时商品房楼房均价与同小区底商均价比(比如小区均价6000元/平米，而底商均价：12000元/平米。比例即为：6000:12000= 1:2。即2平米楼房面积可置换为1平米底商面积。(一般比例在1:2—1:2.3之间) (如果按原合同超过20平米按市场价用户补偿的话，如果他多给你盖了100平米，你就得再返还给他60万。) 四、楼房面积差问题。 商品房楼房面积差处理方式： (1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款; (2) 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或补足3%面积差价，剩余超额面积用户不予补偿，开发商承担自行损失。 房屋差价面积应控制在10平米以内，如面积超过10米住户只补足10平米差额，余下多余面积由开发商自行承担损失。 五、房屋产权问题。 合同中需标明“土地证”性质。合同中提到房屋为大产权房。 土地证为集体土地证的话，为只能使用不能买卖(小产权房)。 土地证为独立土地证的话，为既可使用又可买卖(大产权房)。 六、房屋拆迁补偿款问题。 拆迁协议正式签署后甲方(开发公司)需在十日内把所需补偿的所有金额全部汇入拆迁用户指定账户内。或支票或现金支付。如果甲方未在规定时间内及时补齐补偿款甲方视为违约。补足乙方(拆迁户)补偿款后需再给乙方总金额的30%的违约责任金。补偿金额不到位，乙方可无限期暂停合同规定并不承担违约责任。 七、违约责任问题。 乙双方在平等协商的前提下，修订和签订合同。如甲方(开发公司)未及时或未完全按照合同办理，视为甲方违约。甲乙双方在此基础进行协商。协商未达成，甲方需支付乙方总赔偿金额30%—55%的违约责任金。 八、房屋验收与乙方房产契约交付问题。 开发商楼房建成后，依照: 1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格; 2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差; 3、开发商出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 待乙方验收合格后，甲方交付乙方房产证、土地证(集体土地证为小产权，独立土地证为大产权)的同时，乙方向甲方交付拆迁房屋的房产契约双方达成协议。若乙方因房屋质量或规格不符合商品房交房标准而不予签字，在甲乙双方协商前提下解决。协商未达成，乙方可要求更换户型和位置，并根据房屋质量问题甲方给予乙方(总房款30%—55%金额补偿)。 九、若开发商在农改过程中其他村镇补偿及福利低于本村水平，则开发商不能以此为由减免差额。若之后在拆迁其他村镇时拆迁补偿金额及其他拆迁福利政策方面与本合同签字方本村补偿协议有较大差异，超过本村补偿标准7%以上的。开发商应补齐本村与高福利村镇补偿金额并其他配套福利待遇本村也同时享有!若开发商不履行规定，则用户有权终止合同，合同即告作废。 十、搬迁后房屋使用年限问题 农村城镇化建设属于国家政策性改革，所分配楼房应属于保障性住房，应不设使用年限老百姓可永久使用。 十一、开发商在制定合同时需注明交房后其他一切费用。 如煤气、暖气、水电管道初装费，接口费，电梯费，电话连接费用等四源费和其他要求缴纳的费用。并注明：拆迁安置时答应的，免去10年物业费这一项!并开发商开具正规票据以此作为凭证。所需费用最多 签字时香河县普通小区相同项目所需费用水平。 若超过此额度用户可拒绝超额部分费用支付。 附录： 十二、房屋拆迁补偿安置协议的内容 房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章 后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有： (1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限; (2)安置用房面积、标准和地点; (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限; (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限; (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式; (6)违约责任和争议解决的方式; (7)当事人约定的其他条款。 编辑推荐： 拆迁补偿安置合同纠纷解析 拆迁补偿安置合同纠纷解析 房屋拆迁补偿安置合同的法律特征 |
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