| 问题 | 农村房屋拆迁补偿安置存在的问题 |
| 释义 | 安置方式比较单一。我市各镇拆迁安置方式主要以划地自建为主，这种安置方式(一)有利于开展拆迁动员工作，自建房屋符合我市农村村民的传统居住方式，乐于被村民接受;(二)有利于解决征地拆迁和项目建设的时间矛盾;(三)有利于缓解镇村财政拆迁安置补偿的资金压力。但是，这种单一的安置方式，不能有效应对近年来拆迁过程中的新矛盾。在安置用地方面，划地自建的安置方式需要占用大量土地，并且安置选址向城市规划区、集镇区靠拢。随着近年来社会经济的发展，城市规划区、集镇区土地的可利用空间逐年减少，无法满足大规模拆迁安置的用地需求;在安置对象方面，划地自建不再适用于不符合宅基地申请条件的被拆迁户，但在实际操作中，对户口已外迁或已转为城镇户口的被拆迁人仍以宅基地方式安置，无法满足这部分拆迁户的实际需求。 1、安置政策不够完善。我市城区范围内居民房屋拆迁的补偿费包括房屋的重置价和区位价，综合建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。我市规划区外各乡镇房屋拆迁的补偿费只按重置价补偿，综合房屋的实际情况评估确定。各镇现行的房屋补偿政策未能体现农村宅基地的区位价值，尤其集镇区域国有土地的区位价值。 2、拆迁程序不够规范。各镇在房屋拆迁过程中，全市尚无统一的拆迁政策，缺乏公开透明的拆迁机制，存在操作任意、程序不规范的现象。在乡镇房屋拆迁中，因拆迁量大，项目建设时间紧，大多在未取得项目批准文件、规划许可证、用地批准书的情况下实施拆迁。这种方式，虽然保证了项目建设需要，但是缺乏法律依据，面对法律意识较强的村民维权行为时，容易陷入被动状态。 3、安置用地大量占用耕地。各乡镇现行安置方式以划地自建为主，安置用地不仅大量占用耕地，也挤占建设预留用地空间。全市历年来共安置拆迁农户24799户,占用土地面积约15999亩，占用耕地面积约14143亩。东南开发区规划区域内古里片区建设预留用地面积约为1.2万亩，古里片区共安置拆迁农户2224户，安置用地约为1822亩，占总量的15%,而虞山镇金山苑定销房安置小区规划面积475亩，设计户数1629户，户均占地面积0.29亩/户，古里片区若参照上述方式安置的话，可节约用地约1170亩。由此可见，安置用地大量占用耕地，不利于有效集约利用土地，保护耕地资源;占用建设预留用地，在一定程度上挤压了工业和其他用地的发展用地，不利于土地资源的后续利用。 4、部分安置用地手续不完善。各镇在农村房屋拆迁安置过程中，由于拆迁量大，时间紧，部分安置用地手续不完善，拆迁农户的合法权益未受到保护。存在的问题主要为：因各镇建设预留用地主要安排给工业及其他项目建设，部分安置点选址暂不符合土地利用总体规划，需要调整;原地块复耕复垦后产生的用地指标主要用于基础设施及工业项目建设，导致安置地块未能及时落实农用地转用计划。全市共安置拆迁农户24799户，安置总用地面积约15999亩，目前，已办理用地审批约19608户、面积约12650亩;未办理用地手续的拆迁农户5191户、面积约3349亩，其中：需调整土地利用总体规划的约932户、面积约596亩;需落实农用地转用计划的约3415户、面积约2185亩。 现行农村房屋拆迁补偿安置的基本情况 1.1拆迁安置方式。我市各镇农村房屋拆迁的安置方式主要为以下两种：(一)货币安置或定销房安置;(二)划地自建安置。除虞山镇文化片区拆迁中由被拆迁人自主选择，可分别按上述两种方式安置以外，其他乡镇均按第二种方式安置，部分区域对不符合宅基地申请条件的被拆迁人，按定销房方式安置。 1.2拆迁安置区域。定销房安置的，安置选点在城市规划区内或集镇区内;划地自建安置的，安置区域主要有三种：本村范围内安置、集镇区内安置和单独选点跨村安置。 截止2007年底，虞山镇因城市建设、高速公路建设、虞山工业园板块建设等共形成定销房安置小区2个，安排拆迁农户314户;划地自建安置小区约45个，安置拆迁农户6365户面积3955亩，户均占地0.62亩，规模较大的新龙腾住宅小区共安置拆迁户1193户面积835亩。 单独选址的重点交通、水利建设工程拆迁安置中，参照执行苏政办发(2005)125号《省交通重点工程建设项目征地补偿安置实施意见》，由乡镇包干实施，以划地自建为主要安置方式。99年以来，因沿江高速、苏通大桥等项目动迁，各镇共安置拆迁户2359户，面积1544亩，安置方式主要为本村范围内安置和集镇区内安置。沿江高速、苏嘉杭高速拆迁安置以在本村范围内就地安置为主，以沿江高速虞山镇谢桥段为例，在被征地的方浜村、永红村本村范围内规划3个拆迁安置点，安置拆迁户97户面积约50亩。苏通大桥拆迁安置以在集镇区域集中安置为主，安置拆迁户30户面积约18亩。 沿江开发区板块建设拆迁安置中，定销房安置的，在集镇区域内统一建造公寓房安排动迁户;划地自建的，在集镇区域内统一规划建造安置小区。自1995年至今，在碧溪镇镇区、东张、吴市、浒浦集镇区形成19个拆迁安置小区，安排拆迁农户9638户(含二次拆迁户)，面积5728亩，户均占地0.59亩，规模较大的安置小区有江枫苑小区安置拆迁户2285户面积1371亩，聚鑫苑小区安置拆迁户1762户面积1057亩，聚福苑小区安置拆迁户1104户面积662亩。 东南开发区板块建设拆迁安置中，单独选点跨村划地自建为主要安置方式。2003年至今，东南辖区内共动迁4146户，安置面积3258亩。以古里片区为例，根据东南规划局选址规划，已建成珠泾苑、庐山小区2个拆迁安置小区，安置拆迁农户2224户，面积1822亩，宅基地安置面积为0.3亩/户，加上小区道路、绿化、配套设施等用地，户均占地0.8亩。 其他乡镇的工业项目拆迁安置中，以集镇区域划地自建为主要安置方式。1999年至今，全市各镇的工业小区拆迁安置约5100户，安置面积约3078亩。以支塘镇工业小区拆迁安置为例，在支塘镇区规划建造4个安置小区，已安排拆迁农户439户面积264亩，户均面积0.6亩。规模较大的康富新村共安置拆迁户314户面积190亩。 1.3 安置补偿费用。拆迁房屋补偿费包括房屋重置评估价、地上附着物赔偿费和各类奖励费。定销房安置的，按拆迁房屋重置价补偿，并免费提供规定面积的公寓房。虞山镇文化片区拆迁安置中，参照文化片区房屋拆迁安置补偿实施细则的规定，以建筑面积为280?的楼房测算，安置补偿费约为15万元/户;政府免费提供面积标准为每户190?的安置公寓房，安置房面积大于190?的，由拆迁户按商品房价格购买。 划地自建安置的，费用包括支付给拆迁户的房屋拆迁补偿费和镇村财政统一投入的基础设施配套费及征地费。参照各镇房屋拆迁安置补偿办法的规定，按建筑面积280?的楼房测算，补偿费较高的乡镇梅李镇、碧溪镇等执行08年房屋重置价格标准，奖励费用标准也作了提高，约17.2万元/户、碧溪镇约15.3万元/户，其他乡镇仍参照往年标准，约10.5万元/户。各镇新建安置小区投入的基础设施配套费，根据区域位置的不同，集镇区域一般为6万元/户、农村区域一般为4万元/户。被征地土地安置补偿费按人均耕地0.8测算，约为6.78万元/亩，但是目前除经营性用地项目将二次土地征收补偿费用纳入用地成本外，其他项目未纳入。经营性用地拆迁安置中，虞山镇按原拆迁地块25万元/户、新安置地块20万元/户核算，其他乡镇原拆迁和新安置地块合计按25万元/户核算。 农村房屋拆迁补偿安置几点思考和建议 3.1 加强组织管理，成立领导机构，统筹负责全市农村房屋拆迁工作。应当从法治和服务的角度出发，建立科学统一的拆迁安置工作体制，明确政府和各部门的相关职责，协调政府和各部门的配合机制。坚持依法行政，规范拆迁行为，理顺政府与市场的关系。应根据地块用途的不同，明确拆迁工作的主体。对于重点交通、水利工程等用地的拆迁安置，政府应当承担拆迁工作主体的权利和义务;对于经营性用地等其他用地的拆迁安置，应逐步采用市场化运作，实行政企分开，维护被拆迁农户的合法权益。 3.2 统一各镇房屋拆迁补偿标准，完善拆迁安置配套政策。目前，各镇的房屋拆迁补偿安置标准不一，奖励名目设置不规范，因此，应当统一制定农村各类房屋拆迁补偿标准，规范各类奖励费用。参照城市居民房屋拆迁安置补偿办法，应当增加宅基地区位补偿，并公布不同范围的宅基地区位价格。拆迁房屋的基准重置价应随着今后物价指数的变化，由职能部门按年度公布。应当按照市场化操作，补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，委托专业评估公司，确定市场评估价格。 3.3 采用多种拆迁安置方式，建立公示制度，允许被拆迁村民自主选择。货币安置和定销房安置可适用于城市化、工业化建设拆迁的，并在城市规划区或集镇区域统一规划建造;划地自建安置可适用于因村庄整理、土地复垦拆迁的，并和农村集中居住区规划相结合，应当充分利用规划保留村庄内的存量建设用地、空闲地进行安置。被安置农户必须符合省规定的宅基地申请条件，对于自愿放弃宅基地选择其他安置方式的，应予适当奖励。 3.4 完善被拆迁农户的社会保障制度，完善安置小区日常管理。在大量征地拆迁过程中，部分村民既是被征地农民、又是房屋被拆迁人。因此，一方面要做好失地农民“土地换保障”的工作，另一方面应当为这部分农户提供完善的社会保障，对于选择定销房安置的村民，应当提高社会保障标准。各镇的拆迁安置小区均统一规划、统一建设，小区环境优美，村民居住质量提高。为完善安置小区的日常管理，解决经费来源，小区内物业用房出租后的租金收益，可用于小区日常管理经费开支。 |
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