| 问题 | 农村土地租赁纠纷受案范围 |
| 释义 | 我国的改革开放政策，带动了农村经济的发展，而农村经济的发展，造成农村建设用地供需矛盾紧张。传统农业经济效益比较低下，加之农村干部群众法律意识转低，土地管理部门监管不力等原因，导致农村集体土地租赁纠纷日益增多。笔者承办了多起此类纠纷案件，对在民事诉讼中严格审查其受案范围，感觉有所悟，恐难以言尽其详，以管窥豹，但求抛砖引玉。 根据《土地管理法实施》第十条有关“依照《土地管理法》的规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地、未利用地。”的规定，农村集体的土地根据其是否被用于农业而划分为农用地、建设用地、未利用地。国家房屋土地管理局在2001年国地资发(2001)255号文件中进一步作出解释，所谓农用地就是农业用地，农业用地分为，耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。其他农用地又分为，坑塘水面、养殖水面、畜禽饲养地、设施农用地、农村道路、农田水利用地、田埂、晒谷场(场院)。除以上农业用途外的土地则为建设用地和未利用地。下面就农用地和建设用地两种情况分别进行论述。 一、农用地的租赁 (一)、土地承包经营权出租 根据《农村土地承包法》第三十二条有关“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”的规定，以及第四十九条有关“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。”的规定，承包人取得土地承包经营权后，可以依法以出租的形式进行流转。 根据农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第五款有关“出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定的期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租进约定的条件对承包方负责。”的规定，出租是承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织以外的人，在土地上仍然从事农业生产经营。 当事人之间因土地承包经营权出租合同产生纠纷，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款有关“下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：…(二)承包经营权流转纠纷;”的规定，应属民事案件受案范围。 (二)、农用地出租用于非农业建设 《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”承包户取得的土地承包经营权只是土地的使用权，没有所有权，如果将其出租用于非农业建设，属违法出租土地的行为。 这里我们应准确把握决定土地出租性质的关键要件——用于非农业用途。只有租赁的土地用于非农业用途才构成非法出租。例如：农民因种地收入与产出比不成比例，而将承包地出租他人从事非农业生产经营，有的在道边建饭店，有的建果品冷库，这样承包户不参加劳动，得到的租金收入也高于农业收入。有的农民认为一次性征地所得的补偿，不如长期收租金合算，宁愿出租承包地，也不愿被征用。但是，市场风险很大，一旦承租方经营不善，不能支付相应租金，原来的承包户要么主张租金，要么主张承租方退地，而引起纠纷。根据《土地管理法》第八十一条有关“擅自将家民集体所有的土地的使用权出让、转让、或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。没收非法所得，并处罚款。”的规定，此类案件不属于人民法院民事案件受案范围，应由有关行政部门处理。 人民法院审理农村集体农业用地出租用于非农业建设纠纷案件，当事人违反土地转用审批规定，违法在农用地上建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉。并告之当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，可就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。 (三)农用地的临时用地问题 根据《土地管理法》第五十七条有关“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。”“土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政部门或者农村集体经济组织、村民和会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。”“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。”的规定，建设项目施工或地质勘查的需要，可以临时使用农用地。但也应依法履行行政审批手续，并按年限使用，否则仍属非法。因临时用地合同发生纠纷，如果使用方未依法履行行政审批手续的，或者临时使用时间已届满，而未再次批准的，根据《土地管理法》第七十六条有关“未经批准或采取欺骗手段批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政部门责令退还非法占用的土地。”的规定，应由行政部门按非法用地依法处理。 经依法批准使用或临时使用集体土地的单位和个人与农村集体组织签订的使用土地有偿合同，是对土地所有权人补偿性质的合同，应认定为有效。如果，办理了临时用地审批，双方只因临时使用土地补偿费发生纠纷，则属于民事案件受案范围。 另外，在土地承包经营权出租后，承租方在承租的耕地上从事养殖业而出现的纠纷的处理。 承包耕地的承包户只能按照承包合同约定的用途使用土地，在耕地上从事养殖业，虽然未改变土地的农业用途，但毕竟改变了土地上的具体用途，因此这种养殖行为必须符合土地利用总体规划的条件下，经依法批准，农民才可以在承包的土地里从事养殖业。 承租方将承包地用于养殖业，必须经过发包方的同意，并向土地行政部门提出用地申请，办理审批手续分为两种情况，不建设永久性建筑的，应当按照临时用地办理审批手续;建设永久性建筑物的，应当按照建设用地办理审批手续。即农用地转用手续。根据《土地管理法》第四十四条第三款的规定，应由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《农村土地承包法》也作出同样规定。第十七条将 “维持土地用途，不得用于非农业建设。”规定为承包方的义务。该法第六十条第一款规定，“承包方违法将承包地用于非农业建设的由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。”承租方如未经批准，而在承包地上修建临时建筑物或者永久性建筑物，应当由有关行政部门处理，不属于民事案件受案范围。 但是根据该法第六十条第二款有关“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损害。”因承包方将土地出租用于养殖业或其他农业项目，未经批准而修建了永久性建筑物，造成土地永久性损害的，发包方主张损害赔偿的，属民事案件受案范围。 二、建设用地租赁 根据《土地管理法》第六十三条有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，建设用地使用权不得租赁。这包括两方面的含义。一方面指集体土地规划为建设用地的，使用权不能以出租的形式与集体土地所有权相分离;另一方面，取得集体土地使用权的个人或单位，也不得以任何形式将集体土地使用权出租给他人。如：取得宅基地使用权的农民，不得将宅基地使用权出租给第三人。在农村既没有集体土地使用权流转的一级市场，也没有二级流转市场。只有符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的例外。 人民法院审理农村集体土地出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄集镇规划区，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续，转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉。并告之当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，可就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。 当事人因农村集体土地出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定财产权益关系，部分请求不涉及且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并做出判决，对涉及违法用地或非法建筑部分，则不予审理，并告之当事人向行政主管部门申请处理。 根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法出租土地用于非农业建设的，根据《土地管理法》第七十六条的规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。对不符合土地利用总体规划的，限期拆除在非法占地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以处罚款。如因此发生纠纷不属于民事案件受案范围。 这里，我们一定要注意案件事实的定性，正确区分真联营与假联营真出租的问题。 对于那种以集体土地使用权为出资，与集体经济组织及其成员以外的主体联营并从事非农业经营，约定无论盈亏，对方或联营企业必须按期向土地提供者交付利润的，应当认定双方实际签订的是租赁合同。这种合同是无效的。双方应各自承担相应责任的损失。因合同无效提起的纠纷，属于民事案件，因非法用地而造成的房屋拆除问题，则属于行政部门解决的问题。 对于建设用地的临时用地问题，前面已经论述过不再重复。 对于符合总体规划的建设用地出租用于农业经营，法律没有规定。例如，位于村边上的土地，早已被规划为建设用地，只是尚未用于非农业建设，在法律没有规定的情况下，如果出租用于农业经营，法律并未禁止，视为允许。 如果您想知道更多关于土地租赁合同的知识，小编为您推荐： 土地租赁需要注意的问题 土地租赁需要注意的问题 国有土地使用权租赁合同 |
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