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问题 商业贷款购买二手房流程
释义
    一、购买二手房的贷款流程
    第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
    第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
    第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
    1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明;
    2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越;
    3.买卖双方签订的购房协议书;
    4.同意以所购房屋作抵押的证明;
    5.有不低于购房价款30%的自有资金;
    6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。
    
    二、买二手房流程及注意事项
    二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
    （1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
    （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
    （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
    （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
    （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
    （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
    （7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
    （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
    注意事项：
    （1）房屋手续是否齐全;
    （2）房屋产权是否明晰;
    （3）交易房屋是否在租;
    （4）土地情况是否清晰;
    （5）市政规划是否影响。
    三、二手房买卖的详细流程
    二手房买卖的详细流程如下：
    1.看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;
    2.查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;
    3.签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司;
    4.卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;
    5.资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右;
    6.赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;
    7.房屋过户：买方同担保公司去当地房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;
    8.买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;
    9.交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
    因买受人原因导致房屋贷款未办理下来，买受人需要承担一定的违约金的。以上内容就是法律网小编为你整理的关于商业贷款购买二手房流程的相关知识，希望在工作和学习中能够帮助到您。如果您有其他问题感到疑惑，欢迎咨询法律网律师。
    
    
    引用法条：
    [1]《房屋所有权证》
    
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更新时间：2024/12/28 2:20:22