一、商品房预约合同纠纷代理词
尊敬的审判员：
山东正义阳光律师事务所接受张X的委托，指派我作为其一审案件代理人，现就本案发表以下代理意见，供参考：
一、本案事实如下：原、被告双方于2012年6月6日签订的香X商品房认购书，该协议约定了2012年6月20前原告到被告处付款并签订商品房买卖合同原告于2012年6月14日、15日去过被告处协商签订商品房买卖合同，但是原告发现本案所涉及的房屋土地使用权为50年，交付日期为2013年10月份，对此事宜，在双方签订认购协议时被告并未告知原告，而原告之前看到的被告在网上的广告宣传内容都是该房土地使用权为70年，交付入住日期为2013年6月等。原告提出异议，而被告称网上确实这样宣传的，但是错不在他们而是在网络公司，现在房子就是50年产权（从拿地算，实际认购时已不足50年），商品房买卖合同也不可能按照广告宣传上的那样去签订。为此双方无法达成一致，也导致无法签订商品房买卖合同。以上事实原告均已提供证据来证实。
二、本案适用法律依据如下：
1、被告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 规定，认为认购协议为商品房买卖合同的主张是不成立的。因为该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，也没有支付房款，本案属于商品房预约合同纠纷。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被告广告宣传承诺房屋土地使用权是70年，交付日期为2013年6月，原告要求被告按其广告宣传的内容来签订商品房买卖合同并无不当，而被告现在土地使用权50年等也不违反法律规定，因为双方对合同主要条款无法协商一致，均不存在违约行为，因此，被告应返还原告定金2万元。
3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人之间签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。此解释明确了预约合同的法律效力，在一方不履行订立买卖合同义务时，另一方可以要求承担预约合同违约责任。本案中，原告已经提供证据证实在6月20日前去过被告处协商签订商品房买卖合同，也就是说原告履行了签订买卖合同的义务，而最终没有签订的原因不在于原告，原告不存在违约情形。认购协议并不具备商品房买卖合同主要条款，许多不确定条款还需要双方再进行协商，被告不能强迫原告必须接受他们的合同内容，那么原告作为买方只能选择要么拒绝签订合同而丧失定金，要么同被告违心签约，这显然有悖公平原则。因此，被告认为只要原告不签订商品房买卖合同就不退定金是没有法律依据的。该解释第二条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定是一致的，即如原告未在规定日期去履行签订买卖合同义务则属于违约，认购定金不予返还，如原告在规定日期履行了签订买卖合同的义务，因为双方无法协商一致签订不成合同，则双方均无责任，认购定金应予返还。
综上所述，请求依法判决。
谢谢！
代理人：山东某阳光律师事务所徐某丽
二、商品房预售合同纠纷起诉状
原告：李X，身份证号码： ，电话：
委托代理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师，地址：深圳市福田区福华一路卓越大厦8楼，电话：***********
被告：深圳市XX投资有限公司，住所地：深圳市XX区XX路XX大厦XX室，法定代表人： ，电话:***
诉讼请求：
1、判令解除原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》;
2、判令被告向原告返还首期款叁拾陆万贰仟肆佰元人民币整（小写￥362400元）;
3、判令被告承担本案诉讼费用。
事实及理由：
原告于2010年4月13日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市XX区XX街道XX花园X区X栋X层XX号房，总价款为人民币贰佰捌拾壹万贰仟元人民币（小写￥2812000元），并约定买方采取按揭方式付款，“签订本合同之日起0日内首期支付本房地产总价款的20%，即人民币叁拾陆万贰仟肆佰元整（小写￥362400元）。其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。”原告依约于2010年4月13日向被告支付首期款（2010年4月7日支付的定金拾万元人民币转为首期款）。
2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的房贷政策。原告非深圳户籍，未在深圳市缴纳社会保险，也不能提供深圳市纳税证明。由于国家政策变动，银行不能向原告提供贷款。现原告无力全额支付涉案房屋预计贷款额度。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
原被告约定原告以担保贷款方式付款，由于出现不可归责于原被告双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》不能继续履行，原告依法请求解除合同，被告将原告支付的首期款人民币叁拾陆万贰仟肆佰元整（小写￥362400元）返还原告，但遭到被告拒绝。
原告经多次与被告协商未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。
此致
深圳市XX区人民法院
具状人：
20 年 月 日
三、什么是商品房预售合同纠纷
商品房预售合同是商品房买卖合同的一种，具体是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的商品房买卖合同。
商品房预售合同纠纷是房产合同纠纷中常见的一种纠纷，如果商品房买卖双方（开发商和购房者）一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会引发商品房预售合同纠纷，例如：购房者不按时支付房产费用;开发商不按时给购房者办理房产证等。
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引用法条：
[1]《商品房销售管理办法》
[2]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条
[3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条
[4]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
[5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条
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